Zemin Katı Su Basarsa Zararı Kim Karşılar?

Yargıtay, apartman giderinin tıkalı olması sonucu gerçekleşen su basması ile oluşan hasar için kat maliklerinin sorumluluklarının olduğunu belirterek zararın tazmin edilmesine karar verdi.

Zemin Katı Su Basarsa Zararı Kim Karşılar?

Yaşanan Örnek Olay

Yaşanan olayda sigortalı olan evini su basan ev sahibi dahili su akıntısı nedeniyle oluşan hasar için sigorta şirketine başvurdu.

Bu durum üzerine sigorta şirketi alınan ekspertiz raporu ve sigortalının beyanına göre kasım ayı içinde yağmur yağmaksızın apartman giderlerinin tıkanması sonucu dairenin banyo yer süzgeci giderinden pis suların geri tepmesi sonucu dahili su hasarı meydana geldiğini ve sigortalının oturma odası ve salon laminant parkelerine duvar boyalarına evdeki çeşitli mobilya eşyalara hasar verdiğini belirterek hasarı karşıladı.

Bu durum üzerine sigorta şirketinin Avukatı Kat maliklerine ve site yönetimine konut sigorta poliçesinden kaynaklanan rücuen tazminat istemiyle dava açtı.

Mahkeme iddia, savunma, toplanan delillere ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davanın reddine karar verdi. Bu durum üzerine Sigorta şirketinin avukatı davayı temyize götürdü.

Yargıtay 17. Hukuk dairesi ise apartman giderinin tıkalı olması sonucu gerçekleşen su basması ile oluşan hasar için kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul ederek mahkemenin kararını bozdu.

Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin Emsal Kararı

Türk Borçlar Kanunu madde 69 hükmü uyarınca, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

Bu maddedeki sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk halidir. Diğer yandan özel hukuk sorumluluğu bakımından her zaman kusur (kast veya ihmal) unsurlarının bulunması zorunlu değildir.

Bu gibi hallerde, zararın, hukuka aykırı bir davranıştan doğması yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup, ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur.

Özellikle kusursuz sorumluluk hallerinde durum böyledir. Zarar, ihmalden de kaynaklanabilir ve ihmali bulunanlar da zarardan sorumlu olur.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1-b maddesine göre “Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya bakılacak olursa; meydana gelen su basması rizikosu nedeniyle mahkemece alınan bilirkişi raporunda apartman giderinin tıkalı olması sonucu dava konusu sigortalı daireye pis suların geri tepmek suretiyle dolduğu belirtilmiştir.

Mahkemece; ortak alan olan apartman giderinin tıkalı olmasında kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul edilerek karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunun anagayrimenkulün genel giderlerine katılma başlıklı 20. maddesi:

Madde 20: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Borçlar Kanunun yapı malikinin sorumluluğu başlıklı 69. maddesi:

Madde 69: Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. 

İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.

Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.

Güncelleme Tarihi: 29 Mart 2021, 05:27
YORUM EKLE