Pandemide İş Yeri Kiracısı Esnafın Hakları Neler?

Pandemi döneminde bir çok işletmenin kapanmasıyla iş yeri kiraları gündemde sıkça yerini aldı. İşleri durma noktasına gelen kiracı esnaf, mal sahipleri ile karşı karşıya geldi. Bu dönemde birçok uyarlama davası açıldı. Peki pandemide iş yeri kiracısı esnafın hakları neler?

Pandemide İş Yeri Kiracısı Esnafın Hakları Neler?

Konutta olduğu gibi iş yerlerinde de kiracılık ilişkilerinde de sıklıkal sorunalr yaşanıyor. 

Özellikle işlerin bozulduğu, ödemenin güçleştiği dönemlerde kiralar esnafı zorluyor. 

Salgın döneminde de çoğu işletme kapalı olduğundan kira ödemeleri çok tartışılmış, birçok dava açılmıştı. Uyarlama davaları ile kiracılar ve mülk sahipleri karşı karşıya gelmişti.

Bu dönemde açıklanan destek paketleri kapsamında kiracıların tahliyesi önlenmişti.

Öte yandan işyeri kiralarında yeni dönem, salgın devam ederken 1 Temmuz 2020 itibarıyla başlamıştı. Bu tarihten itibaren önemli değişiklikler devreye girdi.

Kira Artışı Artık TÜFE'ye Göre

İş yerlerinde kira artışları 12 aylık ortalama Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre belirleniyordu. 1 Temmuz 2020’den itibaren, kira artışları 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre yapılıyor.

Konutlarda bu uygulamaya 2019 başında geçilmişti. Kiracı ile mal sahibi TÜFE’nin altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranın üzerinde bir kira artışı yapılamaz.

Sözleşme ve Evraklar Önemli

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, işyeri için kira kontratı yapılırken konutta olduğu gibi kira bedeli, depozito bedeli, yıllık zam oranı gibi bilgilerin yer alması gerektiğini belirtirken, konut sözleşmelerinden farklı olarak yapılması gerekenleri şöyle sıraladı:

İmza sirkülerini, şirket evraklarını açık olarak alın.

KDV’li bir işyeri gerçek kişiye satıldığı zaman stopaj yükümlülüğü özel bir madde yazılmadı ise kiracıya geçer, unutmayın.

Mal sahibi devir durumunda; haklı makul gerekçe varsa, devre karşı çıkamaz. Devir edildiğinde sorumluluk 2 yıl devam eder.

Devir Hakkı Var mı?

Kiracılar, mal sahibinin yazılı onayını alarak kira ilişkisini devredebiliyor. Mal sahibinin, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermesi gerekiyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, “Özellikle AVM gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri ülkemizde mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu bir yeni düzene geçildi.

Burada yapılan sözleşmenin komple devri yani kiracının değişmesidir. Devreden kiracının en fazla 2 yıl boyunca müteselsil sorumluluğu devam eder” diye konuştu.

Erken Fesihte 3 Ay Şartı  

Kiraz’ın verdiği bilgilere göre kiracı, sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin, burayı kiraya verene kadar geçecek ‘makul süre’ kadar daha kira bedeli alma hakkı doğuyor.

Mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığında hemen yeni kiracı bulursa, kira bedeli isteyemiyor. Tahliye sonrası (taşınmaz boş kalırsa) en fazla 3 aya kadar kira bedeli alınabiliyor.

Ödeme Zorluğu Olursa

Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme güçlüğüne düşer, iflas eder veya kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum çıkarsa, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecek.

Yasal fesih bildirim süresi, 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 aydır.

Sözleşmeye Özel Sebep Yazılamıyor 

Kiracının tahliyesine yönelik kira sözleşmesini sona erdirme sebepleri sınırlı sayıda kanunla belirleniyor.

1 Temmuz 2020’den itibaren konutlar için geçerli olan sona erdirme sebepleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi) işyerleri için de uygulanıyor ve işyeri mal sahipleri sözleşmelerde özel sona erdirme sebepleri yazamıyor.

Kiracı Aleyhine Değiştirilemez  

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgiye göre; sözleşme serbestisi kapsamında işyerleri için sözleşmenin uzaması veya yenilenmesi hallerinde ekonomik koşulların değiştiği iddia edilerek, bedel dışında şartların değiştirilmesi talep edilemeyecek. Ayrıca kiracıya imzalatılan bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecek.

Uyarlama Davası  

Kirasını düşürmek için yargı yoluna başvurmak isteyenlerin Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesine göre iki yolu bulunuyor: 1. Kira borcunun uyarlanmasını talep etmek.

Bu seçenekte kiracının ödemesi gereken bedeli salgın nedeniyle ödeyemediğini ispat etmesi gerekir ve bu salgın dönemi etkisini sürdürdüğü süre için uyarlama talep edebilir.

Bu dönem için uyarlama davası açacak bir kiracı, ihtarını gönderip kirasını eski bedelden ödeyerek, sonra davasını açıp uyarlama talep edebilir.

2. Salgın nedeniyle kira borcunu ödeme durumu çekilmez bir hal alırsa (iflas etme gibi) sözleşmeyi haklı nedenle tazminatsız feshetmek.

Yargıtay'dan İndirim Kararı  

Koronavirüs önlemleri kapsamında kapatılan ya da işleri azalan bazı işletmeler kiralarını ödemekte güçlük çekince bazı mülk sahipleri ile kiracıları karşı karşıya gelmişti.

Konuya ilişkin emsal karar ise Bursa’da yaşanan bir olay sonrası Ekim 2020’de çıkmıştı.

Bursa’da koronavirüs salgını sürecinde 23 bin liralık dükkan kirasını ödeyemeyen restoran sahibi, kira bedelinin düşürülmesi için Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesini işaret ederek Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu. Sulh Hukuk Mahkemesi başvuruyu reddetti.

İki Farklı Sonuç 

Bunun üzerine restoran sahibi, kararı Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesi’ne taşıdı.

Daire, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi sırasında pandemi sürecinin öngörülemeyen bir durum olduğunu belirterek, kira bedelinin yüzde 50 azaltılarak, 11 bin 500 liraya düşürülmesine hükmetti.

Benzer bir dava Ankara’da açıldı ancak Ankara Bölge Mahkemesi tam tersi bir karar vererek, ‘tedbir kararı’ verilemeyeceğine hükmetti.

İki mahkeme arasında uyuşmazlık çıkınca Yargıtay’a başvuru yapıldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, indirimin yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi.

Posta

Güncelleme Tarihi: 30 Haziran 2021, 09:56
YORUM EKLE