Konutta Doğru Fiyat Nasıl Belirlenir?

Satın alacağınız evi seçerken konumundan büyüklüğüne, yönetim şeklinden aidat ücretine kadar göz önünde bulundurduğunuz kriterlerle ilgili her bir detay gereksinimlerinize yanıt vermelidir. Peki konutta doğru fiyat nasıl belirlenir?

Konutta Doğru Fiyat Nasıl Belirlenir?

İkinci el konut satın alırken evin yaşına bağlı olarak karşılaşılacak sorunları bertaraf etmek üzere gerekli tadilatı tamamen bitirdikten sonra ancak huzurlu bir yaşama merhaba diyebilirsiniz.

Nitelikli konut projelerinden yeni bir ev satın almayı planlıyorsanız bakım ve onarım giderleri yok denilecek kadar az olacaktır.

Sevdiklerinizle birlikte yeni bir yaşama adım atmadan önce ev satın alırken bilmeniz gereken bazı önemli hususlara göz atabilir ve yatırımcı tercihlerini nelerin şekillendirdiği hakkında fikir sahibi olabilirsiniz.

Doğru Fiyat Nasıl Belirlenir?

Evin fiyatı ile piyasa değeri karşılaştırması mutlaka yapılmalıdır. Gayrimenkul değerleme firmalarından bu konuda danışmanlık hizmeti almanız mümkün. Bugün gelinen noktada çeşitli internet girişimleri bu hizmeti çok hızlı bir şekilde verebilmektedir.

Ayrıca, almayı düşündüğünüz evle benzer konumlarda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak arama motorunda araştırıp karşılaştırma yapmanız mümkün. Bu sayede muadil gayrimenkullerin ortalama fiyatları üzerinden fikir edinebilirsiniz.

Örneğin, satılık daire İstanbul seçenekleri arasında filtreler yardımıyla tam olarak aradığınız özelliklerde daireleri listeleyip kıyaslamanız mümkün olabilir. Bu yöntemi uygularken sahip olmayı düşündüğünüz evle karşılaştırdığınız evlerin yakın özelliklere sahip olmasına dikkat etmeniz gerekir.

Kimi zaman ekonomik çalkantılar, dönemsel olarak ev fiyatlarının artmasına ya da azalmasına neden olabilir. Kısa ve orta vadede konut piyasasında gerçekleşen değişimleri takip ederek bu dönemlerde ev alma düşüncenizi gözden geçirmeniz birikimlerinizi daha sağlıklı değerlendirmenize yardımcı olacaktır.

Tapu İşlemlerinde Gereken Evraklar Neler?

Tapuda zaman kaybetmeden satın alma işlemlerinin tamamlanması için gerekli evrakların eksiksiz olarak önceden hazırlanması gerekir. Tapu müdürlüklerinin satış işlemlerini randevu ile yaptığı unutulmamalıdır.

Webtapu veya Alo 181 üzerinden başvurunuzu yaptıktan sonra size verilen randevu tarih ve saatinde ilgili tapu müdürlüğünde işlemlerinizi gerçekleştirebilirsiniz. Ayrıca, taşınmazın alım satımı ile ilgili harç ve döner sermaye bedellerini Webtapu üzerinden elektronik ortamda ödeyebilirsiniz.

Güncel evrak listesi;

Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri,

Her iki tarafa ait vesikalık fotoğraf,

Temsil edilme söz konusu ise vekâletname, yetki belgesi, vb.,

Zorunlu deprem sigortası poliçesi,

İlgili konutun tapu senedi,

Gerekiyorsa ipotek evrakları şeklinde sıralanabilir.

Satış aşamasında tapuda görevli memur, taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belge isteyebilir. Emlak beyan değerini gösteren belge, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınmaktadır.

Günümüzde birçok belediye tapu sicil müdürlükleri ile entegrasyon kurduğundan görevli memur bu bilgiye kendi sistemleri üzerinden ulaşabilmektedir. Böyle bir sistemin olmadığı yerlerde taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belgenin belediyeden alınması gerekmektedir.

Ancak, tapu harcı emlak beyan değeri üzerinden hesaplanmaz. Tapu işlemlerinde beyan edilen satış değeri, emlak beyan değerinden daha düşük olamaz. Satış işlemleri esnasında tapuda görevli memura taşınmazın gerçek satış değeri beyan edilmelidir.

Tapuda evin değerinin gerçek satış değeri üzerinden gösterilmemesi hâlinde ileride alıcı ve satıcı için cezai müeyyide uygulanabileceği bilinmelidir. Satışı yapılan gayrimenkulün satış değerinin düşük beyan edilmesi durumunda, Gelir İdaresi Başkanlığı, eksik beyan edilen değerden kaynaklı harç kayıplarını cezalı olarak tahsil etmektedir.

Evin Depreme Dayanıklı Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?

Olası bir depremde en önemli unsurun binanın sağlamlığı olduğunu unutmamak gerekiyor. Deprem kuşağında bulunan yerleşim bölgelerinde konut satın alırken binanın deprem yönetmeliğine ve yapım standartlarına uygunluğunu kontrol etmeye özen gösterin.

Binanın, yapı ruhsatına uygun şekilde yapılıp yapılmadığı, kat mülkiyetinin ve iskanının olup olmadığı, daha önceden alınmış bir deprem dayanıklılık raporu olup olmadığı gibi hususları araştırmanızda büyük yarar var.

1999 depremi sonrası yeni yönetmeliğe uygun şekilde yapılmış olan binalarda depreme karşı dayanıklılığın daha üst seviyede olması beklenebilir. Bu konuda bir mühendislik firmasından danışmanlık almanız da mümkün. Bunun yanında gözle yapacağınız bazı kontroller size yardımcı olacaktır:

Binada bodrum kat varsa rutubet veya su birikintisi olup olmadığını kontrol edin. Yalıtımı iyi yapılmayan binaların taşıyıcı sistemlerindeki demirin paslanması, şiddetli bir deprem esnasında yapının hasar görmesine neden olabilir.

Binadaki kat adedinin yapı ruhsatında belirtildiği gibi olup olmadığına dikkat edin. Daha az kat adedi daha sağlam yapı statiği ve depremde daha az hasar görme riski anlamına gelir. Elbette ki üst seviye standartlarda yapılan çok katlı binalar da depreme karşı yüksek düzeyde dayanıklılığa sahip olabilirler.

Zemin katın üst katlarla aynı şekilde olması, taşıyıcı duvarlarının bulunması depreme dayanıklılık açısından önemlidir. Dükkân gibi farklı amaçlarla kullanım sebebiyle taşıyıcı duvarların bulunmaması depreme dayanıklılık açısından istenen bir durum değildir. Ayrıca alan kazanımı amacıyla zemin katın üstünden veya daha üst katlardan itibaren binada çıkma yapılmış olması depreme karşı dayanıklılık konusunda dikkat etmeniz gereken bir durumdur.

Binaya sonradan yapılan herhangi bir müdahale olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Özellikle ticari amaçlı kullanım için binanın taşıyıcı kolonlarına, dış ve iç duvarlarına sonradan yapılmış olan müdahaleler acı tecrübeler gösteriyor ki deprem esnasında bu tür binalarda büyük hasarlar oluşmasına neden oluyor.

Diğer taraftan zemin durumu da binanın olası bir depreme dayanabilmesi açısından büyük önem arz ediyor. Yapının bulunduğu parsele ait zemin etüt raporu zeminin cinsi, yapısı ve sahip olduğu özellikler gibi bilgileri içeriyor ve zeminin türüne göre binanın yapım şeklinin belirlenmesini sağlıyor.

Örneğin, gerekli yasal ve teknik şartlara göre kayalık zeminde inşa edilmiş bir binanın depreme karşı dayanıklılığının üst seviyede olmasını bekleyebiliriz. Bunun yanında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da ilgili belediyeler tarafından hazırlatılan zemin durumunu gösterir jeoloji haritalarına ulaşarak konut satın almayı düşündüğünüz bölgeye ait genel zemin şartlarını da araştırabilirsiniz.

Yatırımcı Nelere Dikkat Etmeli?

Yatırımcı tercihlerinin nasıl şekillendiğine bakacak olursak konut satın almayı düşündüğünüz bölgenin demografik yapısı ve nüfus artış hızı iyi bir yatırım olup olmayacağı konusunda fikir verebilir. Dışarıdan hızlı göç alan, nüfus artış hızı ülke ortalamasının üzerinde olan, orta ve üst gelir sınıfına sahip nüfusun çoğunluğu oluşturduğu bölgeler konut yatırımı için ideal lokasyonlardır.

Toplu ulaşım olanakları hâli hazırda zengin olan veya potansiyel gösteren bölgeler gayrimenkul yatırımı için uygun olabilir. Evin, merkezi noktalara, metro, şehir içi otobüs güzergahları gibi ulaşım ağlarına yakın olması değerinin sürekli artmasını sağlar. Ticari veya sosyal açıdan gelişme potansiyeli yüksek bölgeler konut yatırımı için en doğru alanlar olabilirler.

Yeni planlanan ulaşım akslarına ve ticari bölgelere yakın yerlerde gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranları çok yüksek seviyeleri bulabilir. Yatırım amacıyla alacağınız evin kat mülkiyetinin bulunması gelecekte yasal bir sorunla karşılaşmamanız için önemli bir husus teşkil eder.

Yatırım için kullanacağınız birikimin geri dönüş süresini (amortisman) doğru değerlendirmelisiniz. Aynı bölgedeki benzer nitelikte konutların kira bedellerini araştırıp yatırımınızın geri dönüş süresinin bölge ortalamalarına göre avantajlı olup olmadığını hesaplayabilirsiniz. Bu konuda fiyat araştırması yapmak için bir emlak arama motoru kullanabileceğiniz gibi çeşitli gayrimenkul değerleme servislerinden de yararlanabilirsiniz.

Global emlak arama motoru Flatfy, ev arayışında olan kişilere oldukça geniş bir seçenek yelpazesi sunuyor. Ev arayan bir kişi internette satılık daire ilanları yayınlayan pek çok siteyi gezerek aradığı özelliklerde ve konumda, bütçesine uygun alternatifler bulmaya çalışıyor.

Bu tür siteler çok fazla sayıda olduğu için alıcı açısından bu süreç oldukça zaman alan ve yorucu bir iş hâlini alıyor. Bu aşamada devreye giren Flatfy, tüm bu emlak ilan sitelerinde yayınlanan ilanları tek bir sayfada toplayarak dilediğiniz kriterlere göre arama yapmanıza olanak sağlıyor. Bu sayede aradığınız özelliklerde bir ev ya da daire bulmak çok daha kolay hâle geliyor.

Kaynak: Milli Gazete

Güncelleme Tarihi: 06 Temmuz 2021, 16:35
YORUM EKLE