Hacizli Gayrimenkullerin Satışı Nasıl Yapılır?

Borçlar ödenemediğinde alacaklı kişi, malların haczini isteyebiliyor. Yasalar çerçevesinde haczedilen mallar açık artırma ile satışa çıkarılıyor.

Hacizli Gayrimenkullerin Satışı Nasıl Yapılır?

Posta'dan Tamer Heper'in Yazısı...

Haciz, kesinleşen bir takip sonucu, borçlunun mal varlığından alacağın tahsili işlemidir. Bu işlem yine icra müdürlüğü tarafından yapılır.

Borçlunun borcu takip sonrası kesinleştiği hallerde, menkul veya gayrimenkulleri haczedilir, haciz işlemi menkuller için yani taşınır mal varlığı için elinden alınarak ‘yed-i emin’ dediğimiz müesseseye veya kişiye teslim sureti ile yapılır.

Gayrimenkul hacizleri ise gayrimenkulün tapu kaydına haciz kaydı düşülmek suretiyle gerçekleştirilir. Haciz, borcu karşılayacak kadar mala tatbik edilmeli, yasa hükmü budur.

Detaya Dikkat

Bu başlık altında tatbikatta yapılan çok önemli bir yanlışlığı hatırlatmak isterim. Bizim İcra İflas Kanunu’nda çok doğru bir hüküm var.

Diyor ki “Borçlunun kendi elinde veya üçüncü şahısta olan taşınır malları ile taşınmazlarından, alacak ve haklarından alacaklının ana, faiz ve masraflar da dahil olmak üzere bütün alacaklarına yetecek miktarı haczolunur.”

Bu maddeye rağmen tatbikatta borçlunun neyi var neyi yok hepsine haciz tatbik edilmektedir. Oysa haciz, borcu karşılayacak kadar mala tatbik edilmelidir, yasa hükmü budur.

İhtiyati Uygulama

Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, borçlunun elinde veya üçüncü kişide bulunan alacağını ihtiyaten haczetirebilir. İhtiyati hacze yetkili mahkeme kanaat getirirse ihtiyaten hacze karar verir.

Mahkeme böyle bir karar verecekse, talep edenden uygun bulacağı bir teminat alır ve ihtiyati haciz kararı verir. Bu karar ile borçlunun mal varlığına haciz tatbik edilebilir.

Bu da haciz talebinin ihtiyati haciz kararından sonraki 7 gün içinde yapılır, aksi halde ihtiyati haciz kararı düşer. İhtiyati haciz tatbikinden itibaren yedi gün içinde de ihtiyati hacizle ilgili dava açılması şarttır.

Hak Sahibi Talebi ile Açık Artırma Usulü 

Haczedilen mallar alacaklının talebi ile satışa çıkarılır. Satış açık artırma ile yapılır.

Taşınır malların satışı için talep hacizden sonra 6 ay, taşınmaz mallar için talep hacizden sonra 1 yıl içinde yapılabilir. Borçlunun üçüncü şahıslardan olan alacağı taşınır hükmündedir.

89 İhbarı Nedir?

Üçüncü şahıslardan olan alacak için üçüncü şahsa uygulamada ‘89 ihbarı’ dediğimiz ihbarname gönderilir.

Yani bu elindeki borçluya ait malın teslimi veya para ise artık icra dairesine ödenmesi istemidir.

İhbarı alan üçüncü şahıs şayet mal elinde yoksa veya borcu bulunmuyorsa, bunu yedi gün içinde icra dairesine bildirmelidir.

Aksi halde borç kendi üzerinde kabul edilir ve ikinci bir ihbarla talep halinde icra dairesine teslim etmesi istenir. Bu şekilde icra dairesinin haciz tatbik ettiği mallar açık artırma ile satılır.

En Yüksekten Açılır?

Açık artırma elektronik ortamda verilen en yüksek bedelden açılır ve bedelin yüzde 50’si ve tüm masraflar ile öncelikli alacaklı varsa bunu da karşılayacak bedele ulaştığında satış yapılır.

Bu rakama ulaşılmazsa ikinci satışta da bu şartlar aranır. İhaleye katılanlar tahmini kıymetin yüzde 20’si kadar teminat yatırır. Bütün işlemler elektronik ortamda yapılır.

Gayrimenkulde Kiracı Oturuyorsa 

Borçlunun malları arasında bulunan gayrimenkuller de haczedilebilir ve bu gayrimenkullerde kiracı da bulunuyor olabilir. Bu halde kiracıların durumunun da açıklık kazanması lazım.

Zira kiracılar kira bedellerini kime ödeyecekleri konusunda tereddüt yaşayabilirler.

Haczi tatbik eden icra müdürlüğü, haciz durumunu kiracıya resmen bildirir ve kiracıya işleyecek kiraları icra dairelerine ödemesini belirtir.

Gayrimenkulün satışının gerçekleşmesinden sonra ise içinde oturanlara bu yeri tahliye etmesi için 15 gün süre verilir.

Kurallara Uymamanın Cezası 

İcra İflas Kanunu’na aykırı davranmanın birtakım cezaları vardır. Bunlardan bazıları:

Alacaklısını zarara sokmak maksadı ile varlığını eksilten borçluya altı aydan üç yıla kadar hapis cezası verilebilir.

Hakikate aykırı beyanda bulunanlara üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilebilir.

İcra dairesine ödeme taahhüdünde bulunup da ödeme şartını makul bir sebep olmaksızın ihlal edene üç aya kadar tazyik hapsine karar verilir (ödeme halinde ceza kalkar).

Çocuk teslimi hakkında ilamı yerine getirmeyen veya yerine getirilmesini engelleyen kişi hakkında altı aya kadar tazyik hapsine karar verilebilir.

Nafakaya ilişkin kararların gereğini yerine getirmeyen borçluya üç aya kadar tazyik hapsine karar verilebilir.

Özellikle açık artırmalarda karşılaşılan bir husus. Bu kanuna göre yapılan ihalelerde kendisine veya başkasına vaad olunan veya sağlanan yarar karşılığı açık artırmadan çekilen veya artırmaya katılmayan kimseye bir yıla kadar hapis cezası verilir.

Satış Bedeli Tüm Alacakları Karşılamıyor ise Nasıl Paylaşılır? 

Borçluya ait hacizli malların satış bedeli, tüm alacakları karşılamıyor olabilir. Bu durumda sıra numarası yapılarak, satış bedeli bu sıraya göre ödenir.

Önce ipotekli alacakların karşılığı ipotek alacaklısına verilir, sonra sıralama şu şekilde olur:

Birinci sırada işçilerin iş ilişkisine dayanan ve borcun kesinleşmesinde önceki bir yıl içinde tahakkuk etmiş ihbar ve kıdem tazminatı ile son bir yıl içinde tahakkuk etmiş olan ve nakden ödenmesi gereken aile hukukundan doğan her türlü nafaka alacağı.

Velayet ve vesayet nedeni ile malları borçlunun idaresine bırakılan kimselerin bu ilişki nedeni ile doğmuş olan tüm alacakları.

Özel kanunlarda imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklar.

İmtiyazlı olmayan diğer bütün alacaklar. Bir önceki sıranın borçları tamamen ödenmedikçe bir alt sıraya ödeme yapılmaz.

İflas Eden Kişi veya Şirket Borçlarının Tahsili 

İflas eden bir tacirden veya şirketten alacaklı olanlar, iflas eden için oluşturulan ve iflas masası dediğimiz heyete başvurarak alacaklarını kaydettirirler.

İflas edenin tüm malvarlığı bu iflas masası denilen kuruluş tarafından bir deftere kaydolunur, idaresi bu kuruluşa aittir ve alacaklılara ödeme yapma zamanı geldiğinde iflas masası tarafından ödemeler alacaklılara, yazımızda da belirttiğimiz sıra çerçevesinde yapılır.

Güncelleme Tarihi: 25 Haziran 2021, 07:33
YORUM EKLE