banner53

Emel Akbaş İdikut: Riskli Yapıların Yenilenmesi için 39 Yıl Gerekiyor

ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, “Daha büyük kayıpların önüne geçmek istiyorsak; kentsel dönüşüm sürecinin kangren noktaları için acil eylem planı gerekiyor” diyerek, yapılması gerekenleri masaya yatırdı.

Emel Akbaş İdikut: Riskli Yapıların Yenilenmesi için 39 Yıl Gerekiyor

Türkiye’de deprem riskinin yüksekliğine karşın alınan tedbirlerin yetersiz olduğunu belirten Emel Akbaş İdikut, “Erzincan ve Marmara olmak üzere her deprem sonrasında depreme dayanıklı konut inşasına yönelik onlarca yasa, kanun, kanun hükmünde kararname, strateji planları çıkarılsa da sonuç pek değişmiyor.

Türkiye’de Afetlerin Mekânsal ve İstatistiksel Dağılımı Afet Bilgileri Envanteri’nde nüfusu 1 milyondan fazla olan 11 büyük kent dahil olmak üzere ülke nüfusunun yüzde 70’inin yer aldığı bölgelerde her an büyük bir deprem olma riskinin yüksek olduğu belirtiliyor.

Çevre Şehircilik Bakanlığı verilerine göre sadece İstanbul’da 400 bin riskli bina yer alıyor. 7.5 şiddetindeki bir depremde İstanbul’da 45 bin binanın yıkılacağı tahmin ediliyor.” diye konuştu.

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 9 yıl önce çıktığını da sözlerine ekleyen Akbaş İdikut, şunları söyledi:

39 YIL GEREKİYOR

“Sürecin tüm kangrenlerine rağmen dönüştürebildiğimiz konut sayısı yaklaşık 1.5 milyon, acilen yenilenmesi gereken 6.5 milyon riskli konut bulunuyor. Her ne kadar hedefimiz bu süreci 20 yılda tamamlamak ise de koşullar aynı sonucu vermiyor.

9 yılda 1.5 milyon yenileyebiliyorsak tamamı için 39 yıl gerekiyor. Kentsel dönüşümün kangren noktaları için bir çözüm üretilemezse maalesef bizi daha büyük felaketler bekliyor.

EN BÜYÜK SEBEP KAÇAK YAPILAŞMA

Şu an Türkiye’de riskli binaların kentsel dönüşüme girememesinin en büyük sebebi kaçak yapılaşmalar.

4 kat imar izni olduğu halde yerinde 9 kat olarak inşa edilmiş, zamanla aflardan, barışlardan faydalanılarak tapularını aldıkları halde binaları yıkılırsa dairelerini kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya olan yüzbinlerce malik var.

Dolayısı ile yıkılma riskini bilse bile o dairede yaşamaktan başka çaresi yok. Bu noktada belediyelerin imar barışı ile kentsel dönüşüm birimleri ortak hareket edebilmeli.  

KENTSEL DÖNÜŞÜM RANT ODAKLI DEĞİL RİSK ODAKLI OLMALI

Kentsel dönüşüm vizyonuna göre her yıl 300 bin konutun yenilenmesi hedefleniyor. Bunun 30 binini  TOKİ  ve Bakanlığın yapması hedeflenirken 270 bini özel sektöre bırakılıyor.

Gerek gayrimenkul sektöründe yaşanan daralma gerekse müteahhitler için getirilen sınıf düzenlemesi sonrasında gerekli sınıfa mensup müteahhit azlığı nedeni ile müteahhitler bir dönüşüm projesine başlamak için ciddi oranlar talep ediyor.

Yerinde ek imar alamayan ya da müteahhitleri tatmin edecek oranları sağlayamayan binalar, siteler kentsel dönüşüm sürecine başlayamıyor. 

DÖNÜŞÜM MÜTEAHHİTİN İNSAFINA BIRAKILMAMALI

Kendi binalarını kendileri dönüştürme yoluna gitmek isteyen mülk sahipleri güncel inşaat maliyetleri ile karşılaşıyor.

Mart 2020’de resmi gazetede yayınlanan C grubu apartmanlarda metrekare inşaat maliyeti 2 bin lira olarak hesap ediliyor.

Güncel döviz kuru ile bu rakam ortalama 2.500 lira civarında. Ortalama 150 metrekare brüt kullanımı olan bir daireyi yeniden inşa edebilmek için yaklaşık 375 bin lira gerekiyor ancak devletin sağlamış olduğu indirimli kentsel dönüşüm kredisinin üst limiti 125 bin lira ve bankalar verirken oldukça seçici davranıyorlar. Yüzlerce malikin olduğu bir sitede bu yöntem maalesef kullanılamıyor. 

KENTSEL DÖNÜŞÜME DİRENMEYİN

Şerefiyeye ve cinse uygun arsa payı dağılımı yapılmamış toplu konutlar da ayrı bir çözümsüzlük örneği. Kentsel dönüşüm kanunu yeniden yapılaşmada arsa paylarına göre paylaşımı esas aldığı için ciddi haksızlıklar ortaya çıkıyor.

Örneğin 2 dükkanı, 2 dubleks dairesi, 3 adet 2+1, 3 adet 3+1 dairesi olan bir apartman düşünün. Hepsinin arsa payı eşit dağıtılmış.

Metrekareleri farklı, şerefiyeleri farklı, fiyatları farklı ama arsa payları aynı. Bina yıkıldıktan sonra hepsi eşit ortak. Bu da malikleri mecburen yıllarca süren arsa payı düzeltme davalarına itiyor. 

3 metrekare daha fazla alacağım, biraz daha fazla kazanacağım diye canınızdan olmayın...

Kentsel dönüşüm sürecinin gecikmesi ve/veya başlatılamamasındaki en çok rastlanan engellerden biri de mülk sahiplerinin süreci bir zorunluluk değil fırsat olarak görmesi.

Elbette ki binanın yenilenmesi ile bir değer artışı yaşanacak ancak müteahhitlerden daha yüksek oran alabilmek adına hem süreci geciktiren hem de oran dışında diğer kriterlere dikkat etmeyen mülk sahipleri ilerleyen dönemde daha büyük zarara neden olabiliyor.

Bazı durumlarda art niyetle hareket eden 3’te 2 çoğunluk sahipleri de kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratan en önemli sebeplerden.  

Bu kangren noktaları çözebilirsek süreci çok daha hızlı ve profesyonel yönetebiliriz. Böylece belki 20 yıllık hedefi yakalama şansı bulabiliriz.” 

Güncelleme Tarihi: 06 Kasım 2020, 17:03
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER