Doğru Arsa Yatırımı için Bilmeniz Gerekenler

Doğru arsa veya arazi yatırımı için bilmeniz gerekenleri haberimizde derledik...

Doğru Arsa Yatırımı için Bilmeniz Gerekenler

Emsal Katsayısı Nedir?

Emsal Katsayısı, imarlı bir arsaya yapılabilecek kapalı inşaat alanını belirlemede kullanılan bir katsayıdır.

Örneğin emsal katsayısı 1.00 demek (imar planlarında E=1.00 şeklinde gösterilir.) 1.000 metrekare imarlı bir arsaya toplam en fazla 1.000 metrekare kapalı inşaat alanı yapılabilir demektir.

E=0.60 ise 1.000 metrekare imarlı arsaya 600 metrekare kapalı inşaat alanı yapılabilir.

E=2.00 ise aynı şekilde 2.000 metrekare kapalı inşaat alanı izni anlamına gelir ki "1.000 metrekare büyüklüğündeki bir araziye 2.000 metrekare lik inşaat nasıl yapılır?" derseniz bunun cevabı "yukarı doğru yani yüksek kat şeklinde yapılır" olacaktır.

Emsal katsayısı arttıkça arazinin değeri artar.

Çünkü aynı büyüklükte bir araziye emsal katsayısı artışı ile birlikte çok daha fazla sayıda konut yapılabilecektir. Genellikle E=0.50 ye kadar olan arsalarda konut olarak villalar, E=0.50 ve üstünde olan arsalarda ise arsanın büyüklüğü de göz önünde tutularak yüksek katlı inşaat yapılması tercih edilmektedir.

Bu yazılanlar bağlayıcı olmayıp genel eğilimi ifade etmektedir. Bir arazinin değeri metrekare olarak ifade edilen büyüklük değerinden daha çok o arazinin emsal katsayısı miktarı ile ölçülür.

Dolayısıyla her ikisi de aynı bölgede bulunduğu ve 1.000 metrekare olduğu halde E=1.00 olan arazinin fiyatı E=0.20 olan araziden 5 kat daha fazla olacaktır.

Bu durum gayet normaldir. Sebebi ise birine yapılabilecek konut miktarının diğerinin 5 katı fazla olmasından kaynaklanır.

Müstakil Tapulu Bir Arazi mi Yoksa Kooperatif Üyeliği mi Daha Avantajlıdır?

Küçük tasarruf sahipleri için, kooperatif ortaklığı sayesinde arazi sahibi olmak, müstakil tapulu küçük bir arazi sahibi olmaya nazaran daha avantajlı ve daha kazançlıdır.

Bunun çeşitli sebepleri vardır ki en önemlisi 1. maddede detaylı açıklanan "Emsal Katsayısı" ile ilgili olan avantajdır. Çünkü imar geçtikten sonra kalan net imarlı arazi eğer 10.000 metrekarenin üzerinde ise plan notları gereğince emsal katsayısı yüzde 20 artar.

Yani bölgenin genel emsal katsayısı değeri E=1.00 olarak belirlenmişse büyük arazi sahipleri E=1.20 olarak inşaat yaptırabileceklerdir. Kooperatif arsası ise bir bütün olarak değerlendirildiğinden bu avantaj kooperatif ortakları tarafından da otomatik olarak kullanılmış ve her ortağın arsasının değeri yüzde 20 artmış olacaktır.

Emsal katsayısı avantajı bununla da sınırlı değildir. Kooperatifler sonuçta toplu konut üreten tüzel kişilikler olduğu için plan notları gereğince ayrıca yüzde 10 daha ilave emsal katsayısı artışı da kullanabilmektedirler.

Bu yüzde 10'luk ilave hak sadece kooperatiflere tanınmış ve böylece herkesin uygun fiyatlı konut sahibi olması ve kooperatifleşme teşvik edilmeye çalışılmıştır.

Dolayısıyla kooperatif ortağı daha başlangıçta toplam yüzde 30 gibi büyük bir oranda emsal katsayısı artışı kazanmak suretiyle, aynı bölgede arazi yatırımı yapan ve kooperatif ortağı olmayan bireysel yatırımcılara nazaran yatırımı yüzde 30 daha değerli hale gelmiş olur.

3P Faktörü Nedir?

3P faktörü bir arazinin değerine değer katan çok önemli 3 parametrenin kısaca formülize edilmiş halidir.

3P = Plan Bütünlüğü + Proje Bütünlüğü + Peyzaj Bütünlüğü demektir.

Bir arazinin değer kazanması için ileride o araziye yapılacak olan konut projelerinin Plan+Peyzaj+Proje bütünlüğü içinde olması gerekir. Bu faktör kooperatiflerin büyük bir avantajıdır.

Konuyu biraz daha açalım

Plan Bütünlüğü: Kooperatif arazilerinin birleşik ve büyük araziler oluşu bir çok avantajı da beraberinde getirmektedir. Bunların başında "Emsal Katsayısı" avantajı gelir. Yukarıdaki 1. ve 2. maddelerde bu avantaj detaylı olarak anlatılmıştır.

Proje Bütünlüğü: Kooperatif arsalarına neticede konut yapılacaktır. Konutlar bireysel konutlar olmayıp bir site görünümünde olacaktır. Tek bir elden çıkan, rengiyle, stiliyle, projesiyle, duruşu ve görünüşüyle derli toplu olan ve göze hoş gelen bir sitedeki konutlar elbette müstakil yapılı ve düzensiz konutlardan daha değerli olacaktır. Ayrıca sitede dış emniyet duvarı ve güvenlik bulunacak, bu da insanların daha huzurlu yaşamasını sağlayacaktır.

Peyzaj Bütünlüğü: Bir site içinde otoparklar, spor alanları, yüzme havuzu, yeşil alanlar, aqua park, çocuk parkları, yürüyüş ve bisiklet yolları v.b. şeklinde sitenin ve o sitedeki taşınmazların değerini arttıran sosyal tesisler olacaktır.

Halbuki bireysel küçük arazi yatırımcıları bunların birçoğuna sahip olamazlar. Dolayısıyla konutlarının değeri çok daha düşük olur. Bu nedenle küçük ve orta tasarruf sahipleri için kooperatif ortağı olmanın faydaları göz ardı edilemeyecek kadar çoktur.

İmarlı Arazi mi Yoksa İmarsız Arazi mi Daha Çok Kazandırır?

Bu sorunun cevabı bölgeden bölgeye değişiklik göstermekle beraber eğer arazi bir yatırım aracı olarak görülüyor ve finansal yatırım araçlarının çok üzerinde reel bir kazanç hedefleniyorsa imarsız olan fakat imarı en geç 5 ila 10 yıl içinde geçebilecek olan arazinin daha fazla kazanç sağlayacağını söylemek mümkündür.

İmar planı beklentisi olan arazilerin fiyatları zaman içinde sert yükselişler yaşarlar. Fiyat trendleri sürekli yukarı doğrudur ve fiyat ivmeleri yüksektir. Bu durum imar planı yayınlanıncaya kadar devam eder.

Bir bölgeden imar geçmesi demek o bölgedeki arazilerin kısa vadeli beklentisinin sona ermesi demektir. Çünkü imarın geçecek olması başlı başına bir beklenti idi.

Dolayısıyla bu beklenti ortadan kalktığında arazilerin fiyat artış hızı durur ya da yavaşlar. Yani arazi fiyatları bir süreliğine dinlenme periyoduna geçebilirler.

Buna göre imarı henüz geçmemiş fakat önümüzdeki birkaç yıl içinde geçmesi muhtemel olan bir arazi her yıl değerine değer katar ve yatırımcısına daha çok kazandırır.
 

YORUM EKLE