banner53

Apartman Ortak Alanları Kiraya Verilebilir mi?

Apartman ve sitelerde bulunan ortak alanların çeşitli şekillerde kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi giderek daha sık rastlanan bir durum halini alsı. Peki apartman veya site ortak alanları kiraya verilebilir mi? Kiralama için nasıl bir yol izlenmeli?

Apartman Ortak Alanları Kiraya Verilebilir mi?

Isınma, elektrik, su, kapıcı ve bahçıvan gibi giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden toplanan tutarların özellikle anakent il ve ilçelerde büyük rakamlara ulaşması, bunun yanında apartman ve sitelerdeki ortak kullanım alanlarının da kiraya verilerek gelir elde edilmesi beraberinde vergisel yükümlülükleri de gündeme getirmiş bulunmaktadır.

Apartman ve sitelerde bulunan ortak yerlerin çeşitli şekillerde kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi giderek daha sık rastlanan bir durum halini almıştır.

Blok binaların dış cephelerine reklam verilmesinden, apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesi, hatta apartman veya site yakınına mobil telefon baz istasyonu kurularak kazanç elde edilmesine kadar çeşitlenmiş bu tip durumlar karşısında elde edilen kazançların vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği hususu ortaya çıkmıştır.

Bu çalışma da bu tip gelirlerin vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiğine açıklık getirilmeye çalışılacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından “Ortak Yer” Kavramı

Apartmanların ortak yeri veya yerleri denildiği zaman neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır.

Bu yasal belirlemeye göre;

Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir. Aynı Kanun’un 16. maddesinde kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.

Diğer taraftan anılan Kanun’un 27. maddesinde ise; “Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır” denilmekle birlikte söz konusu Kanun’un 34. maddesinde de kat malikleri kurulunun yönetim işlevini aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kişi veya üç kişilik kurul aracılığıyla yerine getirebilecekleri ifade edilmiştir.

Ayrıca ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceği söz konusu Kanun’un 45. maddesinde, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu da 38. maddesinde hüküm altına alınmıştır.

Bu kanun çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır.

Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gelirlerin Vergi Kanunları Karşısındaki Durumu

Tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimlerinin gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir.

Ayrıca VUK’un 8. maddesinin 2. fıkrasında vergi kanunları ile kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukavelelerin vergi dairelerini bağlamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen gayrimenkul kira gelirleri ile ilgili vergisel yükümlülüklerin bu gelirleri elde edenlerce yerine getirileceği açıktır.

Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusudur. Bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerin geliridir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur.

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER