banner53

Paylı Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesi

Paylı mülkiyetli bir taşınmazın kiraya verilmesi Medeni Kanunun 691 inci maddesinin ilk fıkrası gereğince “önemli yönetim işi” olarak pay ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk) ile yapılabilmektedir.

Paylı Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesi

 Çifte çoğunluk bulunmadan yapılan bir kira sözleşmesinde:

-- Kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşlar yönünden Borçlar Kanununun 46 ve 47 uncu maddeleri gereğince yetkisiz temsil hükümleri uygulanmaktadır. Buna göre kira sözleşmesinin sözleşmeye taraf olmayan paydaşlar yönünden bağlayıcı olup olmadığı bu paydaşların açık veya kapalı icazet verip vermemelerine bağlıdır. İcazet vermeleri ve çifte çoğunluğun sağlanması halinde kira sözleşmesi onlar için de bağlayıcı olacakken; icazet vermemeleri ya da verilen icazete rağmen çifte çoğunluğun sağlanamaması durumunda taraf olmayan paydaşlar yönünden kira sözleşmesi bağlayıcı olmamaktadır.

-- Kira sözleşmesine taraf olan paydaşlar yönünden ise, kira sözleşmesi rızai bir sözleşme olduğundan ve kiralananın teslimi bir geçerlilik şartı olmadığından kira sözleşmesi bu paydaşlar ile kiracı arasında kurulmuş olmaktadır. Kiraya veren paydaşın sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirememesi, taraflar arasındaki nisbi ilişkiye dayalı hüküm ve sonuçlar doğuracak; Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddelerine göre borcun ifa edilememesi ve özel olarak kira sözleşmeleri yönünden 301 ve 309 uncu madde hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Tıpkı kira sözleşmelerinin geçerliliklerinin kiralayanın malik olması şartına bağlı olmamaları gibi. 

Gerekli çifte çoğunluk kararı bulunmadan, bir veya birkaç paydaş tarafından paylı malın tamamı veya bir kısmı kiraya verilmişse, diğer paydaşların bu sözleşme ile bağlı olmayacakları;

Eğer sözleşme bütün paydaşlar adına yapılmışsa yetkisiz temsil hükümlerinin (Türk Borçlar Kanunu.m.46, m.47) ve sözleşme uygulanırsa vekaletsiz iş görme hükümlerinin uygulanması gerekeceği;

Kira sözleşmesini yapan paydaş kira sözleşmesini kendi nam ve hesabına yapmışsa, sözleşme geçerli olacağından ve diğer paydaşlar kiracının paylı malını kullanmasına engel olurlarsa sözleşmeyi yapan paydaşın borcunu yerine getirememesi sebebiyle BK.m. 112 vd. ile m.301 ile 309 hükümlerinin uygulanacağı düşünülmekle birlikte; 

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıkça “Bir paydaşın müşterek şeyin aynındaki payını üçüncü bir şahsa veya paydaşlarından birine kiralaması esas bakımından mümkün olmayan tasarruflardandır... Hatta o şey paylar sayısınca hisselere ayrılmış ve her hisse paydaşlardan birine bırakılmış olsa bile, yine bunların ayrı ayrı, mühim idari tasarruflardan olan kira bağıtı yapmaya yetkileri olamaz. Meğerki, kanunun tayın etmiş olduğu çokluk veya bütün paydaşlar buna müsaade etmiş olsunlar” ifadeleri yer aldığından; 

Kanunun aradığı çifte çoğunluk bulunmadan bir pay sahibinin kendi payı ile ilgili kira sözleşmesi düzenlenmesinin doğru olmadığı; ancak pay çoğunluğunu sağlayacak kadar çoğunluğa sahip paydaşın aynı anda aynı noterlikte tek işlem yaptıramaması durumunda paydaşların farklı noterliklerde işlem yaptırmaları sırasında pay çoğunluğunun sağlanması kaydıyla işlem yaptırabilecekleri; düşünülmektedir. 

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER