banner53

Ortak Alanların Kullanımı Kiracıya Kısıtlanabilir mi?

Bir site ya da apartmanda oturanların her zaman ortak alanlara komşularının da haklarına saygı göstermek suretiyle hareket etmedikleri hemen hepimizin başına gelen birkaç olayla sabittir.

Ortak Alanların Kullanımı Kiracıya Kısıtlanabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)  ortak yer tanımına nerelerin gireceğini açıkça madde 4’te düzenlemiştir.

Buna göre kısaca birkaç örnekle somutlaştıralım:

temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kolon, kiriş, perde duvarlar, tavan, tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire ve odaları, ortak garajlar, genel depolar, genel kömürlükler, kuyular, elektrik- su -doğal gaz saatlerinin kondığu kapalı alanlar, televizyon ve telefon şebeke tesisleri, çatılar, yangın merdivenleri

Bir site ya da apartmanda oturanların her zaman ortak alanlara komşularının da haklarına saygı göstermek suretiyle hareket etmedikleri hemen hepimizin başına gelen birkaç olayla sabittir.

Yasa koyucu bu hususu öngörerek ortak alanların nasıl kullanılabileceğini açıkça hükme bağlamıştır.

KMK 16. maddesinde;

“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Görüleceği üzere arsa payı üzerinde bir kullanım söz konusu olduğunda diğer paydaşların ortak alanlardaki kullanım haklarına bir tecavüz teşkil edecektir.

Buna dair aşağıda açıklayıcı bazı içtihatlara yer vermek gerekirse:

“… Dava konusu edilen yerlerin (apartman girişi ve merdivenlerin) anataşınmazın ortak yerlerinden olduğuna kuşku yoktur. KMK 16. Maddesi hükmü uyarınca kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Türk Medeni Kanunu hükümleri gereğince ortak mülkiyete bağlı olan bir yeri paydaşlardan birisinini kendi kullanımına özgülemesi durumunda diğer paydaşların ecrimisil (haksız işgal tazminatı-kira alacağı) isteyebilmesi için öncelikle o paydaş bu ortak  yeri münhasıran kullanmaktan yöntemince men edilmiş olmalıdır. Başka bir deyişle diğer paydaşlar bu yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini şagil paydaşa yönteince ihtar etmiş olmalarına karşın kullanımın sürdürülmüş olması gerekir…” 

“… Kat maiklerinin birinin ya da üçüncü kişinin ortak yere el atması durumunda herbir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakları vardır…” 

“… Yasanın 16. Maddesine göre kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkı arsa payıyla sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmekte olup, malik ve diğer ilgililer ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler…” 

KİRACININ ORTAK ALANLARI KULLANMA HAKKI

Kira sözleşmesi, kira konusu bir malın kararlaştırılan kira bedeli karşılığında kiracının kullanım veya yararlanmasına yönelik bir sözleşmedir. Sözleşmenin konusu taşınır veya taşınmaz mallardan oluşabilir.

Taşınmazların kiralanmasında, kira konusu şey kat mülkiyeti ilişkisinin bulunmadığı bir arazi veya yapı olabileceği gibi kat mülkiyetine konu bir yapılaşmada bağımsız bölüm kirası şeklinde de olabilir.

Ancak, kat mülkiyetinin olmadığı taşınmazlar karşısında kat mülkiyeti kurulmuş bir binadaki bağımsız bölümün kiralanması bazı yönlerden özellik arz eder.

Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında, kat mülkiyetine konu ortak yer ve tesisler ile eklentileri de kiralamış sayılır.

 Ancak, kat mülkiyeti ilişkisinde kiracı, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki yararlanma hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen sınırlar içerisinde kullanabilir.
 

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER