banner53

Ortak Alan Giderlerine Kimler Hangi Oranda Katılır?

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ortak alanların yenilik ve ilavelerin giderlerini ise kat malikleri öder.

Ortak Alan Giderlerine Kimler Hangi Oranda Katılır?

Apartmanın Hangi Bölümleri Ortak Alandır?

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Eğer ortak yerleri  belirleyen sözleşme veya ana sözleşmede hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’e bakılır.

Aşağıda yazılı yerler ve şeyler  Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4  gereğince her halde ortak yer sayılır:

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Ortak Kullanım Alanları Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler.

Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır. 

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Ortak Kullanım Alanlarında İnşaat, Onarım veya Tesis Yapılabilir mi?

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. 

Kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayı ile ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapabilecektir.

Ortak Alan Giderlerine Kimler Katılır?

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Bazı durumlarda ortak yerlerin giderine katılma zorunluluğu yoktur.Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu madde 43’te şu şekilde belirtilmektedir:

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.

Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Ortak Kullanım Alanlarında Uyuşmazlıklar

Ortak yerler kat maliklerinin 4/5’inin rızası alınmadan onarım, tesis, yenilik veya ilaveler yapılırsa ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesi için öncelikli olarak kat malikine hâksız işgal ile ilgili olarak ihtarname keşide edilmelidir.

Kat malikine ihtarname ile verilen süre içerisinde kat maliki ortak yerde bulunan müdahalesine son vermez ve eski hale iadeyi gerçekleştirmezse haksız işgalin tespiti ile müdahalenin men’i davası açılabilecektir.

Apartmana ait ortak yerleri hâksiz işgal eden kat maliki , ortak yeri kiralayarak kira geliri elde etmekte ise geriye dönük 5 yıllık kira gelirinin diğer kat maliklerine ödenmesi amacıyla ecrimisil davası da açılabilmektedir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.Bu nedenle ortak yeri işgal eden kat maliki bu işgalden ötürü bir kazanç elde etmese dahi ecrimisil bedelini ödemek zorundadır.

Kat maiklerinin birinin ya da üçüncü kişinin ortak yere el atması durumunda her bir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakları vardır.

Güncelleme Tarihi: 29 Ekim 2020, 05:02
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER