Kiracının Kiralananı Özenli Kullanma Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanununa göre kiracı, kiralanan gayrimenkulü sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanın bulunduğu yapıda oturan kişiler ile komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının Kiralananı Özenli Kullanma Sorumluluğu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 316/I hükmü şu şekildedir:

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.

Bu hüküm ile kiracı kiralananı salt sözleşmeye uygun değil aynı zamanda tam bir özenle kullanmak zorundadır. 

Kiracı, kiralananı kendi malı imiş gibi tam bir özenle kullanmalıdır. Türk Borçlar Kanunundaki bu yükümlülük genel kural niteliğinde olduğu için tüm kira türlerine uygulanır.

Kiracının bu konudaki yükümlülüğü iki hususa özgüdür; bunlardan biri kişilere diğeri de kiralanan şeye ilişkindir.

Sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi, tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım biçimini ifade ettiği gibi kiralananın özgülendiği amacı da ifade eder.

Yargıtay mesken olarak kiraya verilen yerin, hurda eşya deposu olarak kullanılmasının sözleşmeye aykırılık teşkil edeceği hususunda bir karar vermiştir.

Verilen kararda şu ifadeler yer almaktadır:

Kira sözleşmesi ile kiralanan malik tarafından mesken olarak kiraya verilmiştir. Yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre kiralananın içinde ve dışında hurda eşya bulunup, bir insanın yaşamını idame ettirecek ev eşyalarına rastlanmamıştır.

Bilirkişi raporu ve tanık anlatımlarıyla kiralananın depo olarak kullanıldığı tespit edilmiş ve bu sebeple sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık teşkil ettiğine dair karar verilmiştir.

Fakat sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçiminden farklı bir amaçla kullanan kiracıya, kiraya veren zımnî olarak muvafakat gösterirse bu sözleşmeye aykırılık teşkil etmez. 

Yargıtay da bu görüştedir ve bu görüşünü verdiği şu kararla ortaya koymuştur:

Dosyaya ibraz olunan banka dekontlarından kira paralarının T. Limitet Şirketi adına ödendiği anlaşılmaktadır.

Her ne kadar davacı kira paralarını bankamatikten çektiğini savunmuş ise de kira paralarının uzunca bir süredir şirket adına yatırıldığı olgusu karşısında davacının bu savunmasına itibar edilmesi mümkün değildir.

Bu durumda mesken olarak kullanılmak üzere kiraya verilen taşınmazın işyeri olarak kullanılmasına, davacının zımni muvafakatinin bulunduğu kabul edilmiş, tahliye kararı verilmesinin hatalı olduğu savunulmuştur.

Kiracının özen borcu sadece kiralanana verdiği zararlarla sınırlı değildir; kiralayanın kişilik haklarına ilişkin ihlaller de özen yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder.

Kiracı, kiralayanın bütünlük menfaati çerçevesinde sahip olduğu diğer malvarlığı ve kişi varlığı değerlerine özen göstermek, onları ihmal etmemekle de yükümlüdür.

Yargıtay da kiracının, kiralayana hakaret etmesinin açıktan fena kullanma niteliğinde olduğunu kabul etmiştir.

Özen Borcunun Görünümü Olarak Koruma Borcu

Özen deyimi normal bir kimsenin kendi malına gösterdiği itina ve ihtimamı kiralanana da göstermesidir.

Kiralananın iyi durumda muhafazası ve normal kullanmanın gerektirdiği basit tamiratların yapılması da kiracının özen borcunun gereğidir.

Kiracının özenli kullanma borcunun diğer bir görünümü ise kiralananı koruma yükümüdür.

Kiracının, kiralananı koruma yükümü ise ona aynı zamanda kiralananı üçüncü kişilerin saldırılarına ve çalınmaya karşı da koruma mecburiyetini yükler.

Kiracı kiraladığı şeyin olağan temizlik ve bakımını da yapmalıdır. Kiracı, kiralananı kullanmak hakkına malik ise de bu hak mutlak ve herhangi bir kayıttan sorumsuz mahiyette değildir.

Kiracının, kiralananı sözleşme koşullarına uygun olarak özenle kullanma, zarar vermeden koruma yükümlülüğü vardır.

Kiracı, kiralananda sözleşmede öngörülmeyen değişiklikler yapmamalıdır fakat bu değişiklikler yapılmışsa eğer bunların eski hale getirilmesi mümkünse ihtar yapılır, giderilmezse fesih yoluna gidilir.

Kiracı alışılmış kullanma dışında kiralanan şeyin özünü etkileyecek veya ona zarar verecek yahut değerini düşürecek veya varlığını tehlikeye sokacak bir şekilde hareket edemez; kiralananda kira süresinden sonra da etkisi kalacak şekilde değişiklikler yapamaz.

Çünkü başkasının malını kullanan kiracı sürenin sonunda kiralananı ne şekilde almış ise o şekilde geri vermekle yükümlü olduğu için kiralayanı tahrip ederek haksız zarar vermekten kaçınmalıdır.

Kiracının özensiz kullanımı sonucu zarar meydana gelmesi halinde kiracı kuşkusuz sorumludur. Bu zarar kiracının iradesi dışında oluşmuşsa kiracı sorumlu tutulmaz eğer meydana gelen zarar kiracının kasıtlı davranışı sonucu oluşmuşsa bu durum sözleşmeye tam bir aykırılık teşkil eder. Normal kullanımdan dolayı kiralananda meydana gelen zararlar özen yükümü ihlali oluşturmaz.

Güncelleme Tarihi: 21 Temmuz 2021, 03:09
YORUM EKLE