Kiracının Evde Tadilat Hakkı Var mı?

Kiralananda yapılan yenilik ve değişiklikler, kiraya veren tarafından yapılabileceği gibi, kiracı tarafından da yapılabilir. Ancak uygulamada sorun daha çok kiracının yapmış olduğu yenilik ve değişiklik konusunda ortaya çıkmaktadır. 

Kiracının Evde Tadilat Hakkı Var mı?

Avukat  Mustafa Ççek'in Yazısı...

Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Doğal olarak iki tarafın yapmış olduğu bu sözleşmede her iki tarafın da birbirlerine karşı bir takım ödev ve yükümlülükleri vardır.

Kiralananda yapılan yenilik ve değişiklikler, kiraya veren tarafından yapılabileceği gibi, kiracı tarafından da yapılabilir. Ancak uygulamada sorun daha çok kiracının yapmış olduğu yenilik ve değişiklik konusunda ortaya çıkmaktadır. 

Bu konuda pek çok anlaşmazlıklar meydana geldiğinden yasa koyucu, kiralananda yapılacak tadilat ve değişikliklerle, ilgili ihtilafları en aza indirmek amacıyla kesin ve net düzenlemeler getirmiştir.

Borçlar Kanunu 334. Maddesine göre; kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, kira sözleşmesi boyunca kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak durumundadır. Kiracının, kiralananı kullanma hakkı, kural olarak onun kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini içermez.

Borçlar Kanunu, 321. madde ile kiracının kiralananda “yenilik ve değişiklik” yapmasına ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir.

Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlanarak, bunlara rıza gösteren kiraya verenin, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği düzenlenmiştir.

Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişikliklere rıza göstermiş olması, onun bu çalışmaları ve giderleri borçlandığı anlamına gelmez.

Hiç şüphesiz kiraya veren, kiracı tarafından kiralananda yapılacak yenilik ve değişikliğe rıza göstermek veya reddetmek konusunda serbesttir.

Kiraya veren, değişikliğe onay vermek istemez ise kiracının başvurabileceği bir hukuki yol yoktur.

Bu serbestinin sınırlarını dürüstlük kuralı doğrultusunda değerlendirmek gerekir. Kiraya verenin rıza vermemesi, hakkın kötüye kullanılması şeklinde olmamalıdır.

Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir. Kiraya verenin onayı ve kabulü için, adi yazılı sekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir.

Kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu hüküm emredici olup yazılı sekil şartı bir geçerlilik şartı olmaktadır. Yazılı şekil şartı, taraflara da ispat kolaylığı sağlamaktadır. 

Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmadığı halde, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması yazılı şekle tabidir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat,  yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır.

Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır.

Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın; kiralananda yenilik ve değişiklik yapması, onun kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma borcuna aykırılık teşkil eder ve sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bu durum kiraya verenin fesih hakkını kullanmasına olanak verir.  

Kiracının yaptığı değişiklik ve yeniliğin faydalı olması, kiralanana değer kazandırması; sözleşmeye aykırılığı ortadan kaldırmaz. Bu hüküm, sebepsiz zenginleşme ve haksız yapı hükümlerine göre özel bir hükümdür, bu nedenle kiracının genel hükümlere göre de kiralanandaki değer artısını isteyebilmesi mümkün değildir.

Kiracı, kiraya verenin rızası dışında yenilik ve değişiklikler yapması halinde masrafları kendisine ait olmak üzere, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, kiraya veren rıza dışı yapılan yenilik ve değişikliklere nedeniyle genel hükümlere göre tazminat isteyebilir.

 Rıza dışı yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle kiralanan eşyada bir değer artısı meydana gelmişse, kiracı bundan dolayı herhangi bir hak talep edemez.

Buna karşılık yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle, kiralananda bir değer azalması meydan gelmişse, kiracı bunu tazmin etmek zorundadır. 

Buna karşılık, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Bu, kiracıyı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda teslim etme yükümlülüğünden kurtarır.Ancak taraflar, aralarında yazılı olarak anlaşmak şartıyla kiracının kiralananda ortaya çıkan değer artısını isteyebileceğini kararlaştırabilirler.

Bunun yanında kiracı, kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikleri, bunlar kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olması koşuluyla söküp alma hakkını haizdir.

Yasanın bu düzenlemesi yazılı şarta bağlaması yönüyle ihtilafları azaltacağı düşünülürse de; bu düzenleme karşısında kiracılar oldukça dikkatli olmalı; kiralanan da yapılacak değişiklik ve yenilikler bakımından, kiraya verenden mutlaka yazılı rıza ve kabulleri alınmalı, sözlü onay ile yetinmemeliler.

Aksi halde yaptıkları masraflar yapıya değer katan faydalı değişiklikler olsa dahi bunun tazminini istemek hakkından yoksun kalacaklardır.

Yasanın tüm bu düzenlemeleri, kimseye hakkını kötüye kullanma hakkı vermeyeceği gibi; bu konuda çıkacak ihtilafların iyiniyet ve dürüstlük kurallarına uygun şekilde çözmek en doğrusu olacaktır.

Güncelleme Tarihi: 25 Ocak 2021, 11:02
YORUM EKLE