Kiracı Hangi Durumlarda Kira Sözleşmesini Feshedebilir?

Kira sözleşmesi taraflara borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren, kiralananın ayıplı olmasından dolayı sorumludur. Söz konusu ayıplar, önemli - önemsiz ayıp, teslim zamanındaki ayıp - sonradan ortaya çıkan ayıp olabilir.

Kiracı Hangi Durumlarda Kira Sözleşmesini Feshedebilir?

Önemli ayıp, kiralanandaki mevcut eksiklik veya bozukluk, sözleşmede belirlenen kullanımı tamamen engelliyor veya kullanmakla birlikte kiracının beklediği yararı ciddi ölçüde azaltıyorsa ve bu halde kiracıdan kiralananı kullanması objektif olarak beklenemeyeceği ayıbı ifade etmektedir. Bu tür ayıpların varlığı halinde kiracı kira sözleşmesini feshedebilir.

Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna rağmen kiracının beklediği yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmamasını ifade etmektedir.

Teslim anında ortaya çıkan ayıp - sonradan ortaya çıkan ayıpta ise kira sözleşmesi sürekli nitelikte bir sözleşme olduğundan kiralayan, sözleşmenin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Çünkü kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü altındadır

Maddi, ekonomik, hukuki ve manevi ayıplardan da bahsetmek mümkündür.

Kiraya verenin kiralananın ayıbından dolayı sorumluluğuna gidebilmemiz için gerekli olan şartlar:

Kiralananda ayıp olarak nitelendirilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması,

Kiralananın ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması,

Kiralanandaki ayıbın gizli olması,

Kiraya verenin sorumluluğunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması,

Kiracının kiralananı muayene etmesi ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi,

Kiracının ayıptan sorumlu olmaması gerekir,

Kiraya verenin kusuru aranmaz.

Kiracının kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ayıpları kiralayana bildirmemesi TBK’nın 318.hükmü gereği tazminat ile sorumlu olması sonucuna yol açar.

Kiraya Verenin Kiralananın Kiracıya Teslimi Anındaki Ayıplardan Sorumluluğu

Ayıp önemli ise kiracı iki yola başvurabilir:

Borçlunun temerrüdüne başvurabilir ve seçimlik haklarını kullanabilir.

Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Söz konusu hükümler kiracıya ayıbın giderilmesini ve tamirini talep, kira bedelinde indirim, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep, sözleşmeyi fesih, tazminat talep etme haklarını vermektedir.

Ayıp önemli değilse kiracı, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir.

Bu durumda kiracının sözleşmeyi feshetme yetkisi veya borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma hakkı bulunmamaktadır.

Kiraya Verenin Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluğu

TBK’nın 305.hükmü gereği kiracıya seçimlik haklar tanınmıştır:

Onarım talep etme hakkı,

Kira bedelinin indirilmesini talep hakkı,

Ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep hakkı,

Sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetme hakkı söz konusudur.

Kiracının ayıp nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için ayıbın “önemli ayıp” olması gerekmektedir.

Kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesi ve bu talebe rağmen ayıbın giderilmemesi gerekmektedir.

Eğer ki kiracı, temerrüde ilişkin hükümleri uygulamayı tercih ederse ayıbın giderilmesini kiraya verenden talep etmeksizin sözleşmeden dönebilir.

Kiracının usulüne uygun uğradığı zararları kiraya verenden talep etmesi mümkündür. Dönme halinde olumsuz zarar, fesih halinde ise olumlu zarar talep edilir.

Kaynak: Öcal Hukuk Bürosu

Güncelleme Tarihi: 10 Ekim 2021, 05:05
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER