Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm ile birlikte illerde yeni inşaatların yapılması inşaat mühendisleri veya müteahhitler tarafından gerçekleşmektedir. Bunun sonucunda inşaat sözleşmelerinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ortaya çıkmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Avukat Ceren Sümer Cilli'nin Yazısı...

Yüklenici müteahhidin kendi malzemeleri ile yapacağı inşaatın büyük bir bölümünü taşınmaz olan malikine vermeyi üstlendiği, bunun sonucunda taşınmaz malikinin de üzerine yapacağı inşaatın belirli bir payını arsanın yüklenici firma adına tapuda intikal ederek taahhüt etmiş olduğu payı vermesi sonucunda karşılıklı yapılan sözleşmelerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

İki taraflı yapılan bu sözleşme, her iki tarafa da borç ve bazı sorumluluklar yükleyen sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli bir hal alabilmesi için noter huzurunda resmi düzenlemeler yapılarak gerekli evrakların düzenlenmesi sonucunda yapılır.

Bundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar ayrı bir önem kazanmıştır.

Özellikle kat sahibi maliklerinin ileri bir zamanlarda herhangi bir mağduriyet yaşamaması adına yapılan bu sözleşme çok büyük önem taşıyor.

Dolaysıyla yapılan bu sözleşmenin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanması tarafların yükümlülükleri, olası menfaat ve hak kayıplarının meydana gelmemesi adına büyük bir önem arz ediyor.

İki taraflı yapılan bu sözleşmede arsa sahibi olan kişi arsasına inşaat yapacak birikimi olmayan daire karşılığında bu arsasını müteahhide veriyor.

Belirli bir sözleşme karşılığında gerçekleşen bu işleme kat karşılığı arsa deniyor.

Kat karşılığı yapılan arsa sözleşmesi yapılırken arsa sahibinin ve konut projesini hayata geçirmek isteyen müteahhidin de kat inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar konusunda çok dikkatli ve bilgili olması gereklidir.

Kat karşılığı yapılan bu anlaşmanın her iki tarafların yükümlülükleri içinde hem dezavantajı olduğu gibi hem de avantajı bulunuyor.

Arsası olan kişi bu anlamda hem daire sahibi olduğu gibi ve kaç kat alacağı tamamen müteahhitle yapacağı anlaşmaya bağlıdır.

Ancak bu anlaşma sonucunda her iki taraf için de dikkat edilmesi gereken birçok detay bulunuyor.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kimler Arasında Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genel olarak arsa sahibi veya sahipleri le müteahhit arasında yapılmaktadır.

Taraflar arasında yapılan bu sözleşme bir eser sözleşmedir.İnşaat sözleşmesinde müteahhit anlaşma yaptığı arsa üzerinde bir inşaat yapacağını, arsa sahibi ise yapılan bu inşaatın karşılığında belirli bir bedel ödeyeceğini belirtir.

Ancak kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmesinde ise inşaatı yapan müteahhidin, yapmış olduğu inşaat karşılığında para yerine,anlaşma yaptığı arsa sahibine yapmış olduğu inşaattan daire veya daireler vereceğini belirtir.

Arsa Sahibinin Dikkat Etmesi Gereken Noktalar

Her iki tarafın yapmış olduğu sözleşmede kendi haklarını koruyacak ve yönlendirecek bir şekilde hazırlanması gereklidir.

Arsa sahibi veya sahipleri anlaşma yapacağı şirketi çok iyi bir şekilde araştırmalı.

Anlaşma yapacağı inşaat şirketinin daha önce yapmış olduğu gayrimenkul projeleri ve bunları taahhüt eden resmi bir tarih ve belgenin olup olmadığı ve de yapmış olduğu projelerin söz vermiş olduğu tarih de teslim edilip edilmediği hakkında bilgi alınması gerekli.

Arsa sahibinin arsasına inşaat yapacak olan şirket yenirse bankalardan, diğer resmi ve özel kurumlardan mutlaka detaylı bilgi alınmalısınız.

İnşaat firması hakkında geçmişe yönelik herhangi bir dava olup olmadığı da detaylı araştırılmalı.

Taraflar arasında yapılan sözleşmede en önemli ve en kritik nokta arsanın üzerine yapılan konutun teslim edilme tarihidir. Bu tür projelerde ortalama süre genellikle 12 ile 18 ay arasındadır.

Bu tarihin mutlaka yapılan sözleşmede yer almasına çok dikkat edilmelidir.

Diğer en önemli nokta ise konut projesinde kullanılacak olan malzemelerin kaliteli ve güvenli olup olunmadığını sorgulanmalıdır.

İnşaat firmasına yapıda kullanılan malzemenin kaliteli ve güvenli malzemelerin kullanılması yönünden söz alın ve bu sözü yapmış olduğunuz sözleşmede yer almasını sağlayın. Ve yapılan sözleşmenin ekleri de sözleşme kadar önemli bir konudur.

Örnek vermek gerekirse konutta kullanılacak malzemenin niteliği, kalitesi,sağlamlığı ve güvenirliğine dikkat edilmeli ve gerekirse arsa sahibi bu gibi durumlarda herhangi bir inşaat mühendisinden yardım ve bilgi almalıdır.

Diğer bir konu ise yapılan dairelerin paylaşımının nasıl olunacağı. Bu konuda fazla bilgisi olmayan arsa sahipleri müteahhit tarafından kafasına göre seçmiş olduğu daireleri arsa sahibine veriyor.

Oysa ki lüks daireleri müteahhit alırken arsa sahibine genel olarak alt katlardaki daireler verilmektedir. Bundan dolayı yapılan sözleşemeye bu konu ile ayrı bir madde konulması lazımdır.

Müteahhide düşecek olan daireler nasıl yapılacaksa ve hangi bölgeler düşecekse, aynı şekilde arsa sahibine yapılan dairelerde aynı kalite ve lükste olup aynı yönlere düşmesi gereklidir.

Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmesi yerine arsadan müteahhide hisse vererek anlaşmaya gerek duyuluyorsa, arsa sahibi hisseleri kısmi kısmi vermesi daha güvenlidir.

Veya da vermiş olduğu hisselere ipotek konulması şartı getirerek arsa sahibi kendini güvence altına almış olur. Arsanın hisselerini verilmesi tehlikesi demek,müteahhit o hisseden artık bir payının olması demektir ve arsa sahibini o paydan hiçbir hakkının hukuken olmaması demek anlamına geliyor ve buda müteahhidin o hisseden yapmış olduğu inşaattan herhangi bir zorlayıcı nedeninin olmaması demektir.

Arsadan müteahhide hisse vermek yerine, satış vaadi ile sözleşmenin yapılması daha güvenlidir, satış vaadi ile arsa sahibi haklarını hukuken koruma altına almış oluyor.

Kat karşılığı yapılacak olan inşaatın sözleşmesinde konuta verilen temel ruhsatın ne zaman alınacağı ibaresi belirtilmelidir.

Örnek vermek gerekirse ‘’ sözleşmenin imzalanmasının hemen ardından yaklaşık 4 ay içerisinde temel ruhsatı alınmalıdır’’ ibaresi sözleşme metnine konulmalıdır.

Aksi takdirde ortada taraflar arasında yapılan bir sözleşme olsa da bu sözleşmenin uygulanabilirliği orta kalmayabilir. Bundan dolayı sözleşmenin uygulanabilirliği arttırabilmek için yapılan sözleşmeye ceza, şart konulması konusunda arsa sahibi veya sahipleri daha hassas olması gereklidir.

Müteahhit ile arsa sahibi kişiler tarafından sıklıkla karşılaşılan diğer olumsuz bir durum ise,inşaat yapımı süre zarfında üçüncü kişilere verilmiş veya verilecek olan zararların kimin tarafından karşılanacağı yapılan sözleşmede belirtilmelidir.

Örnek vermek gerekirse inşaat yakınında duran bir aracın inşaat yapımı sırasında elinde olmayan nedenlerden dolayı araca zarar verilmiş olursa.

Bu zarardan arsa sahibimi yoksa müteahhit mi sorumludur. Bu sorumluluktan-kurtulmak mümkün olmasa gibi gözükse de sözleşmeye rücu denilen bir madde konulması sonucunda, üçüncü kişiye verilen zararın tamamen bedel olarak müteahhitten talep edilmesi gereklidir ibaresi konulabilir.

Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmesinde sıklıkla karşılaşılan bir diğer durum ise, sözleşmenin yapılmasından belirli bir zaman sonra arsanın bulunduğu bölgenin imar durumunun değişmesidir.

Örneğin 5 kat izin verilen bir yerde imardan dolayı 6 kata çıkması, bu durumda projeye eklenen fazladan bir kat kime verilecektir. Yapılan sözleşmede kesinlikle bu hususlar da ayrı ayrı maddeler halinde belirtilmelidir.

Bundan dolayı imar sorunundan kaynaklanan olumsuz bir durumun ortaya çıkmaması için müteahhidin bu konuda hak talebinde bulunmayacağını yapılan sözleşmeye yazılması ve arsa sahibinin haklarının garanti altına alması çok önemlidir.

Yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukun aramış olduğu şartlara uygun olması lazımdır. Çünkü ileride çıkacak herhangi bir sorunun sizlerin haklarını koruması gereklidir.

Bu gibi durumlardan mağdur olmamak için mutlaka bir hukukçuya ve bir inşaat mühendisinden detaylı bilgi almanızda fayda vardır.

En son olarak sözleşmenin herhangi bir şartlarına uyulmadığı takdirde ortaya çıkabilecek her türlü cezai şartların neler olduğu açık beyan şekilde yapılan sözleşmeye yazılması gereklidir.

Anlaşma Yapılan Arsanın Hisseli Olması Durumu

Proje yapılacak olan arsanın hisseli olması durumunda ise, arsaya hissesi bulunan her hisse sahibinin sözleşmeyi imzalaması gereklidir.

Aksi takdirde hisse sahiplerinden birisinin sözleşmeyi imzalamaması durumda inşaatın yapılmasına engel olabilir.

Çünkü yapılan konut sözleşmesi o hisse sahibini bağlamaz. Ve o bölgeden sorumlu belediye yetkilileri de sözleşmede bulunan bütün hissedarların imzalarını kontrol edecektir.

Kaçak yapıldığı takdirde ve hisse sahiplerinden birinin imzası olmadan yapıldı takdirde ise konut belediye yetkilileri tarafından her zaman yıkılmaya müsait olacaktır. 

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan binaların ilgili hak sahiplerinin almış oldukları karar mevzuatın üçte ikisine uygun olması gereklidir, bu karar neticesinde binanın yıkılması ve kat karşılığı yapılan inşaatın sözleşmesinin yapılması sağlanacaktır.
 

Güncelleme Tarihi: 05 Temmuz 2021, 03:33
YORUM EKLE