İskan Nasıl Alınır?

Yapının bitmesi demek iskan alınması demek, yani iskanı alınmamışsa yapı bitmemiş sayılıyor. Peki iskan nasıl alınır?

İskan Nasıl Alınır?

Yapı imalat olarak bitse de, İskan heyeti her şeyi kontrol edip, kusur bulmasa bile, yapı denetim en fazla yüzde 95 hakedişi düzenleyebiliyor.

Geri kalan yüzde 5 ‘ini ise yani yüzde 100 hakedişini, “ borcu yoktur” yazılarından  sonra tamamlıyor.

“Borcu yoktur” yazıları alabilmek içinde; İskan aşamasında kat maliklerinin  kanalizasyon ve sular idaresine, belediyeye, SGK’ya ve maliyeye borcu olmaması varsa da ödenmesi ve bu işe ait borcu yoktur yazıları alınması gerekiyor.

Yapı denetimin ilgili belediyeye; yüzde 95 hakediş yapmasına müteakip; belediyenin verdiği iskan tamamlama evraklarıyla, Maliye‘ye müracaat ediliyor.

Maliye, kat maliklerinin vergi borcu yoksa ilgili  belediyeye yazı yazarak “iskan alabilir” anlamında borcu yok yazısı yolluyor ve ancak bundan sonra yapı denetim belediyeye son yüzde 5 hakedişini tamamlıyor ve böylece iskan alınarak bina bitmiş oluyor.

Bu arada sizin yada kat maliklerinden birinin herhangi bir şehirde, maliyeye herhangi bir borcu çıkarsa, bu maliye ekranında gözüküyor ve kat maliklerinin şahsi borçları ödenmeden hiçbir bir bağımsız bölüme iskan alınamıyor.

Bu SGK primleri içinde geçerli. SGK primleri de tamamlanmamışsa bu borç da ödenmeden hiçbir bir bağımsız bölüme iskan alınamıyor

Bina fiili olarak bitmiş ama iskan alınmamışsa da “Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmazsa yada yapı ruhsatı tarihinden 5 yıl içinde yapı bitirilemezse yapı ruhsatı iptal olur“

Gereği, Bina bitmiş bile olsa; yapı ruhsatı iptal ediliyor.

Bu arada iskan (Yapı kullanma ruhsatı) alınmadan, elektrik, su, doğalgaz vs abonelikleri de yapılamıyor.

Bu arada yönetmelikler değişmezse bitmiş binaya yeni projeler çiziliyor, deprem yönetmeliği değişmişse yeni güçlendirmeler yapılıyor…

Bu arada yıllar içinde; (E) Emsal, (TAKS) Taban alanı kat sayısı, (KAKS) Kat alanı, kat sayısı, ön, yan  ve arka bahçe mesafeleri, (h max) bina yükseklikleri; azalmışsa binanın yıkılarak daha küçük yapılması gerekebiliyor.

Tüm bunlar yapılsa bile yine bu aşamada eski veya yeni maliklerden birinin belediyeye, SGK’ya yada maliyeye yine borcu çıkarsa; bu borçlar ödenmeden iskan alınamıyor.

Yani tekrar başa dönülüyor.İskan alamadığınız içinde kat mülkiyetine geçemiyor, abonelikleri yaptıramıyorsunuz ve yapı ruhsatı; ruhsat tarihinden 5 yıl sonra da  iptal edildiği için tekrar başa dönüyorsunuz.

Burada yanlış olan kat irtifak tapusuyla satış yapılması yada kat irtifakıyla yaşamaya devam edilmesi. Doğru olansa; iskanı alınıp, iskanlı şekilde kat mülkiyeti’ne sahip olunması…

İşte tam bunun için, önemle iskana odaklanılması gerekiyorBunun için  takip edilmesi gereken prosedürlerin yasa ve yönergelere uygun olarak gerçekleşerek yapının ilerlemesi gerekiyor.

Bina iskan raporu alabilmeniz için diğer önemli bir konuda; İnşaata başlamadan önce, SGK da İşveren dosyası altında dosya açılarak, SGK primleri’nin bu dosyaya  yatırılmış olması ve iş bitiminde SGK dan bu dosyaya ait “borcu yoktur” yazısı alınmasıdır.

SGK işçilik prim oranları, yıkımda ayrı, kalıp demir beton da ayrı,  boyada ayrı, diğer işlerde ayrı oranlarla karşınıza çıkar. 

Burada esas olan; işe başlamadan SGK ya ibraz edeceğiniz yüklenici sözleşmesiyle ne yaptırdığınız… 

İşçilik oranı, her iş için değişmekte olup, örneğin; yıkımda yüzde 20, keson kuyu açılmasında yüzde 30, otopark - kalıp - demir - beton da yüzde 16, betonarme karkas binada yüzde 9 dur.

Şayet özel bir sözleşme kapsamında inşaat yaptırdıysanız; prime esas minumum miktar aşağıdaki gibi hesaplanarak; bulunan (a) ve (b) den en büyüğü alınmalıdır.

A - Bayındırlık ve İskan bakanlığının belirlediği ilgili yılın m2 yapım maliyeti  X   inşaat yapım ruhsatınızda yazan toplam m2 x SGK prim oranı

B - Kdv hariç sözleşme bedeli x SGK prim oranı

(a) ve (b) den hangisi büyükse o alınarak;  işçilik prim miktarına esas bu bedelin ilgili Sosyal Güvenlik Kurumuna ödenmiş olması gerekmektedir.

Yani minumum, yapınızın maliyeti (veya sözleşme bedeli, hangisi daha büyükse) x SGK işçilik oranı kadar işçilik beyan edilmesi gerekmektedir.

Bu bedel, ödenmemiş ise iskan raporu almadan önce  bu bedeli ödemeniz gerekmektedir.

Dokur

YORUM EKLE