İmarda Arsanın Ne Kadarı Gider?

Arazileri genel olarak tarım arazileri ve arsalar olarak iki guruba ayırmamız gerekir. Adı üzerinde tarım arazileri üzerinde tarım yapılan arazilerdir ve imar parselleri olmadığından üzerlerine ruhsatlı binalar yapılamaz.

İmarda Arsanın Ne Kadarı Gider?

Ancak tarım arazileri de zamanla imar alanları içinde kalabilir ve yapılaşma şartlarına sahip olabilirler. Bu durumda vasıfları değişerek "arsa" niteliğine kavuşabilir. 

Tarım arazilerine imar çıkması iki aşamalıdır. Önce 1/5000 "Nazım İmar Planları" çıkar.

Bu durum, ileride 1/1000 Planların çıkacağı anlamı taşır. İmarının ne olacağı net olarak belli olmasa da aşağı yukarı bir fikir verir. Bu durum tarım arazisinin değerini arttırır.

Ancak 1/1000 Uygulama imarı çıkmamış olduğundan, henüz yapılaşma izni yoktur.

1/1000 Uygulama İmar Planı çıkmış bir tarlanın arsaya dönüşebilmesi için en fazla parselin yüzde 40'ı oranında bir alanın belediyeye bedelsiz terki şarttır.

Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parsellere bölünemez. İfraz edilemez, payları üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez ve rehnedilemez, miras kalması durumunda da aynı şartlar geçerlidir.

Kısaca Toprak koruma Kanununa göre tarlaları bir kaç hissedarın birden almasına izin yoktur.

Zaten hisseli bir tarlanın hisselerini ise ancak diğer hissedarlar alabilir.

Ancak dikkat edilecek husus; tarla vasıflı parsellere ait bir imar çalışması olmadığı hallerde geçerli olduğudur.

Arsalar 1/1000 Uygulama İmar Planları çıkmış arazilerdir. Dolayısı ile terkleri yapılmış olarak kabul etmek gerekir. Ancak bir çok istisnası da bulunmaktadır.

Alacağınız araziye ait arsa tapusu bulunsa bile "arsa" vasfının geçerli olup olmadığını incelemek için mutlaka imar durumunu sorgulamak gerekir. Çünkü ülkemizde "imar planları iptali" çok rastlanan bir durumdur.

Parselin imarlı olması yeterli değildir. Lejantı ve yapılaşma şartları çok önemlidir. 1/1000 Uygulama planında "yeşil alan" vb. şekilde yapılaşmaya müsait olmayan bir imarı olabilir.

Lejantı ise yapılanma grubunu belirler. Örneğin Akaryakıt istasyonu yapılabilecek arsalar "A" lejantı ile, konut yapılabilecek arsalar "K" lejantı ile gösterilirler.

Dolayısı ile ilgili belediyede araştırma yapmak; imar durumu ve yapılaşma şartlarını sorgulamak gerekir.

Sadece imar durumunu sorgulamak yeterli değildir. İmar durumu ekinde "Plan notları" bulunur. Plan notları, yapılaşma şartları hakkında detay bilgiler içerdiği için önemlidir.

İmar durumunda bize yapılaşma şartları belirtilir. Buradaki simgelerin ve kullanılış şeklinin bilinmesi gereklidir. Ancak bu teknik bilgi gerektirmektedir.

Kısa bir bilgi vrmek gerekirse; Takas: "Taban Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın taban alanını belirler.

Örneğin 1.000 metrekare parselde Taks:0,30 ise 300 metrekare taban alanlı inşaat yapılabilir.

Kaks:"Kat Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın toplam inşaat alanını belirler. "Emsal" kat sayısı da aynı sayılır.

Örneğin 1.000 metrekare parselde Kaks:1,20 ise 1.200 metrekare alanlı inşaat yapılabilir.

H:"Kat yüksekliği" ise yapılacak inşaatın saçak hizasından itibaren kat yüksekliğini belirler.

Örneğin H:12,50 ise 3 metre. kat yüksekliğinden 4 katlı yapı yapılabilir anlamı çıkmaktadır.

Parselin yapısından dolayı üzerine yapı yapılabilmesi için bazı özel şartlar bulunabilir. En sık rastlanan durum "yan parselle tevhid" şartıdır. Tevhid, birleştirme anlamı taşır.

Parselin yapılaşmaya müsait olmayacak şekilde dar veya küçük olduğu durumlarda tevhid şartı konur. Bu durumda yandaki parselin sahibi ile anlaşarak 2 ayrı parsel tek parsel haline dönüştürülür.

Bazen de "ifraz" şartı konur. İfraz, ayırma anlamı taşır. Bir büyük parselin bir kaç parçaya bölünmesini amaçlar.

Kaynak: Arazi Uzmanı

Güncelleme Tarihi: 31 Temmuz 2021, 03:48
YORUM EKLE