Evini Lağım veya Su Basan Kişi Masrafları Kimden Alır?

Lağım ve kanalizasyon arızalarından ve su baskınlarından kaynaklanan masrafların kimin tarafından ödeneceği merak ediliyor. Özellikle apartman ve sitelerde bazen karşılaşılan bu durumlarda ev sahibi masrafını kimden alacak?

Evini Lağım veya Su Basan Kişi Masrafları Kimden Alır?

APARTMAN ORTAK ALANLARI

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar...

Madde içeriğinde genel tuvalet ve banyolar açık bir şekilde ortak kullanım alanı olarak kanunla belirlenmiş, dolayısı ile buralarda meydana gelebilecek arızalar, özellikler kanalizasyon ve lağım gideri arızalarından kaynaklanan masrafların kimin ödeyeceği konusu açıktır.

Kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar gibi daha çok zemin ve bodrum katlarda bulunan, kanalizasyon basması, lağım suyu basması gibi olaylarla en fazla karşılaşabilecek alanlar da ortak kullanım alanı olarak kanunla belirlenmiş, yine dolayısı ile buralarda meydana gelebilecek kanalizasyon basması ve lağım taşması gibi nedenlerden dolayı kaynaklanan masrafların yönetim ve ya tüm apartman sakinleri tarafından karşılanacağı açıktır.

Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri...

Madde içeriğinde kanalizasyon tesisi olarak geçen fosseptik çukuru, logar, rögar, kanalizasyon gideri ile ilgili meydana gelebilecek arızalardan kaynaklanan masrafların tüm apartman sakinleri ve ya yönetim tarafından karşılanacağı, arıza olmasa dahi rögar temizleme ve ya rögar bakım gibi işlerde yapılacak olan masrafın tüm apartman sakinleri veya yönetim tarafından karşılanacağı açıktır.

EVİNİ SU BASAN KİŞİ MASRAFI KOMŞULARINA ÖDETTİ

Yaşanan olayda sigortalı olan evini su basan ev sahibi dahili su akıntısı nedeniyle oluşan hasar için sigorta şirketine başvurdu. Bu durum üzerine Sigorta şirketi alınan ekspertiz raporu ve sigortalının beyanına göre Kasım ayı içinde yağmur yağmaksızın apartman giderlerinin tıkanması sonucu dairenin banyo yer süzgeci giderinden pis suların geri tepmesi sonucu dahili su hasarı meydana geldiğini ve sigortalının oturma odası ve salon laminant parkelerine duvar boyalarına evdeki çeşitli mobilya eşyalara hasar verdiğini belirterek hasarı karşıladı.

Bu durum üzerine sigorta şirketinin Avukatı Kat maliklerine ve site yönetimine konut sigorta poliçesinden kaynaklanan rücuen tazminat istemiyle dava açtı. Mahkeme iddia, savunma, toplanan delillere ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davanın reddine karar verdi. Bu durum üzerine Sigorta şirketinin avukatı davayı Temyize götürdü.

Yargıtay 17. Hukuk dairesi ise apartman giderinin tıkalı olması sonucu gerçekleşen su basması ile oluşan hasar için kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul ederek mahkemenin kararını bozdu.

Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 2016/7051 sayılı kararı

6098 sayılı TBK. madde 69 hükmü uyarınca, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Bu maddedeki sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk halidir. Diğer yandan özel hukuk sorumluluğu bakımından her zaman kusur (kast veya ihmal) unsurlarının bulunması zorunlu değildir. Bu gibi hallerde, zararın, hukuka aykırı bir davranıştan doğması yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup, ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur. Özellikle kusursuz sorumluluk hallerinde durum böyledir. Zarar, ihmalden de kaynaklanabilir ve ihmali bulunanlar da zarardan sorumlu olur.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1-b maddesine göre “Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya bakılacak olursa; 15.10.2010 tarihinde meydana gelen su basması rizikosu nedeniyle mahkemece alınan 11.1.2013 tarihli bilirkişi raporunda apartman giderinin tıkalı olması sonucu dava konusu sigortalı daireye pis suların geri tepmek suretiyle dolduğu belirtilmiştir. Mahkemece; ortak alan olan apartman giderinin tıkalı olmasında kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul edilerek karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde

Madde 20: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

 Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

 Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

(1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Borçlar Kanunu 69. Madde

MADDE 69: Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.  İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.

BENZER YARGITAY KARARI

YARGITAY 5.HUKUK DAİRESİ

Esas: 1987/20450,  Karar: 1988/1110  Karar Tarihi:01.02.1988

DAVANIN ÖZETİ

Davacı kapıcı apartmanın ortak bir yeri olan kapıcı dairesinden devamlı olarak yararlanan bir kimse olduğundan, 634 sayılı yasanın 33. maddesine göre hakimin müdahalesini isteme hakkına sahiptir. Ancak zararın oluşmasına neden olan tıkanma ortak bir tesiste meydana geldiğinden ve ortak bir tesisli ilgili davalarda husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekeceğinden sadece yönetim aleyhine açılan bu davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. kapıcı diresinde oturan kapıcının dairesini pis su basıyor, kapıcıda ortaya çıkan zararın tüm apartman sakinlerine ait olduğunu, zararın tüm apartman sakinleri tarafından karşılanması gerektiğini düşünerek davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Dava: Taraflar arasındaki 634 sayılı kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yer olan tesislerden sızan pis suların, lağım sularının,  kapıcı dairesinde yaptığı zararın bedelinin alınması davasında yapılan yargılama sonunda davanın reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili yönünden süresinde verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla gereği görüşülüp düşünüldü: Yukarıda anlatılan konunun devamında yerel mahkeme lağım basmasından kaynaklanan masrafların tüm apartman sakinlerinden alınması yönünde karar veriyor, verilen bu karara apartman  sakinlerinin itirazı üzerine aşağıdaki karar veriliyor.

Karar: Kat mülkiyetli bir apartmandaki ortak tesislerden olan kanalizasyon borularındaki tıkanma nedeniyle bodrum kattaki kapıcı dairesine pis suların taşması sonucu bu dairede zarar meydana geldiğini ileri süren davacı kapıcı, ortaya çıkan zararının  yönetici tarafından tazmin edilmesini istemiştir.

Davacı kapıcı apartmanın ortak bir yeri olan kapıcı dairesinden devamlı olarak yararlanan bir kimse olduğundan, 634 sayılı yasanın 33. maddesine göre hakimin müdahalesini isteme hakkına sahiptir. Ancak zararın oluşmasına neden olan tıkanma ortak bir tesiste meydana geldiğinden ve ortak bir tesisli ilgili davalarda husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekeceğinden sadece yönetim aleyhine açılan bu davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. Dava yönetim aleyhine dolayısı ile apartman sakinlerine açılması kararının itirazını reddeden mahkemeyi Yargıtay haklı bulmuştur.

Sonuç: Davacının temyiz itirazları yerinde olmadığından usul ve yasaya uygun görülen hükmün Onanmasına karar verilmiştir.

Güncelleme Tarihi: 28 Haziran 2020, 14:53
YORUM EKLE
YORUMLAR
Hakan asik
Hakan asik - 8 ay Önce

2 hafta önce evime logar tıkanıklığında dolayı geri tepti 6 kat 12 daire ben zemin kattayim evim sigortalı Exper geldi 13 bin küsur masraf çıkardı ama sigorta şirketi bu gibi zemin katta bulunanlara 1500 EUR muafiyet uygulamış yani elime gecicek para 580 TL olucakmis binamızda yönetici yok benimle beraber 3 daire mal sahibi diğerleri kiracı borç alarak evimin tadilatini yaptım sigorta şirketine güvenerek İski den logarimi değişmesini talep ettim onlarda değişti sorundan sonra ne yapacağımı bilmiyorum kimseden yardım gelmedi nasıl bir yol izlemeliyim ne yapmaliyim

EMLAK GÜNDEMİ: Binanızda yönetici olması zorunlu. Ayrıca logar yani ortak atık su gideri kaynaklı zararları tüm malikler üstlenir. Tüm zarar tek malike yüklenemez. Konuyla ilgili dava açabilirsiniz.

Nazlı UYGUN
Nazlı UYGUN - 11 ay Önce

Yan binamın kanalizasyon tıkanıklığı kot farkından dolayı daireme akmıştır.Yapılan incelemelerde yan binanın iç tesisatının arızalı olduğu bina tabanındaki kanalizasyon borusunun bir kısmının olmadığı buradan akan pis suyun bir çukura dolup oradan kanalizasyona aktığı ve bu akıntının benim daireme sızdığı tespit edilmiştir(özel şirket tarafından)fakat bina sakinleri ne arızayı tamir ettirmeye ne de benim dairemde oluşan zararı karşılamaya yanaşmamıştır.Bina temelinde böyle bir atık su kuyusu olabilir mi ve bu konuda bana hangi kurum yardımcı olur binaya bir yaptırım uygular bilgi alabilirmiyim.kolay gelsin

EMLAK GÜNDEMİ: Konuyla ilgili karar alınabilecek tek merci mahkemelerdir. Tespit yapılmış zaten avukat desteği alarak zaman kaybetmeden dava açmanızı öneririm.

Ramazan icar
Ramazan icar - 12 ay Önce

Bizim dairenin giris katinda oturan kisininin evine giderden dolayi su basti.gelen exper ortak alan diye masraflari diger 4 daire oducek diye kagit gondermis.fakat bina da 6 daire bulunuyor vede giderler sagli sollu olarak iki tane oldugu tespit etmemize ragmen farketmez ortak gider saymis ve binaya sigorta tarafindan bir miktar parayi 4 daire numarasini ortak sekilde on gun icinde odenmesi lazim diye kagit gondermis.benim sorum 1.isi dairenin birini neden yazmamis olabilir.2.karsilikli iki gider olmasina ragmen darirenin bu meblayi ortak odemesi gerekirmi.tesekkurler

EMLAK GÜNDEMİ: Bina giderleri ortak alandan sayılır ve oluşacak masraf tüm maliklerden tahsil edilir. Masraf alınmayan dairelerden neden alınmadığını bilme olanağınız yok. Konuyla ilgili yönetime itiraz edebilirsiniz.

Barış Kırcıoğlu
Barış Kırcıoğlu - 10 ay Önce

İyi akşamlar, Kuşadası'nda bir siteden, binanın giriş katından bir daire satın almıştım. Site rampada olduğu için yatak odam toprağın altında, geçen hafta gittiğimizde yatak odamın, toprağın altındaki, dış duvarın dibinden su aldığını fark ettik. Oda su içindeydi. Usta çağırdım, binanın dış kısmını temele kadar kazıp, izolasyon yapıp, kapatmamız lazım, 40- 50 bin civarı tutar diyor. Bina dış duvarı, zeminden su alıyor. Yönetim bizi ilgilendirmez diyor. Sorumluluk kime ait? Yardımcı olursanız sevinirim.

EMLAK GÜNDEMİ: Sorumluluk kesinlikle yönetime aittir ve bu tadilattan tüm malikler sorumludur.

Birsen engin
Birsen engin - 8 ay Önce

Zemin kat ev aldim aidat düzenli öduyomkapimda su saatler açık kapım supurulmuyo ne yapmam lazım yönetici ilgilenmedi

EMLAK GÜNDEMİ: Bina ortak alanlarının bakım ve onarımının sorumluluğu yöneticidedir. Zemin ya da son kat olması fark etmez. Yönetici bulunduğunuz kattaki merdiven boşluğunun temizliğinde de sorumludur, ilgilenmiyorsa görev ihmali var. Son çare dava açmak.

Nazlı
Nazlı - 7 ay Önce

Bahçekati evimize müteahit kaynakli olarak akıntının doğru verilmemesi nedeniyle defalarca logar suyu bastı.Her defasında logar temizletildi ancak hem bizim sağlığımız hem de eşyalarımız zarar gördü. Askiye yapılan başvurularda belediye temelli değil bina temelli sorun olduğu söylendi.Bina kat sahipleri bu sorun sadece daireye ait bir sorunmuş gibi tavır içerisindeler. Bu durumda hukuki olarak hakkımızı nasıl arayabiliriz?

EMLAK GÜNDEMİ: Sulh Mahkemesine dava açmalısınız.

Mustafa Yılmaz
Mustafa Yılmaz - 6 ay Önce

10 dairelik binamız var. Kot farkından dolayı iki dairenin ayrı rögari bahçede. Yani 8 dairenin şebekesi ve iki dairenin şebekesi ayrı. Aşağıdaki iki dairenin arızası olsa masraf kime ait olur acaba?

EMLAK GÜNDEMİ: Bina içerisinde bulunan ortak alanların (atık su ya da temiz su tesisatı dahil) bakım ve onarımı tüm maliklerce karşılanır. Kişiler sadece daire içerisinde kalan kısımlardan kendileri sorumlu tutulabilirler. Bu mantıkla çatı için sadece son kat masraf öder...

Basri Demirkol
Basri Demirkol - 5 ay Önce

Evim 7 aydır boş olduğu zaman kanalizasyon taşımış ve yapılan masrafı odemelimiym saygilar

EMLAK GÜNDEMİ: Eviniz ister boş ister kiracı olsun (kiracı sadece aidat öder) ortak giderlere malik olarak katılmak zorundasınız.


SIRADAKİ HABER