Apartman Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur? İstifa Durumunda Ne Yapılır?

Bir gayrimenkul içerisinde 8’den fazla bağımsız bölüm varsa apartman yönetimi oluşturulması zorunludur. Yönetim oluşturulurken bir yönetici seçilebilir bunun yanı sıra 3 kişilik yönetim kurulu da oluşturulabilir. Bunun kararını kat malikleri verir. Kalabalık olan apartmanlarda zorunlu olarak 3 kişilik yönetim kurulması gerekebilir.

Apartman Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur? İstifa Durumunda Ne Yapılır?

İlk Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur?

Ana gayrimenkule yeni taşınan ve bu nedenle de henüz herhangi bir apartman yöneticisi atanmamış olan apartmanlarda en kısa sürede yönetim kurulunun kurulması gerekmektedir. Kanun kapsamında her türlü detay bununla ilgili düzenlenmiş olup uyulmadığında cezai yaptırımı da bulunmaktadır.

“Apartman yönetimi kaç kişiden oluşur?” konusunda 1 veya 3 kişilik ekipten oluşabileceği kanunda belirtilmiştir. Kanuna göre kat malikleri senede en az 1 kez yönetim planındaki zamanlara göre toplanmalıdır.

Eğer planda net bir tarih belirlenmemişse o halde her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanmaları kanunda belirtilmiştir.

Yönetim şekli ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümlerinde bulunmaktadır. Seçilen yönetim kurulu bu kanunlara uyarak yönetimi sürdürmelidir.

İlk Apartman Yönetim Planı Nasıl Olmalıdır?

Apartman yönetim planı kapsamında birçok usul ve şart belirlenmiştir. Buna göre; kullanım, amaç ve şekil yönünden, yönetici ve denetçilerin alacağı ücretler ve diğer hususlar apartman yönetim planında belirlenmektedir.

Bu plan dâhilinde tüm malikleri bağlayan bir sözleşme düzenlenmektedir. Eğer yönetim planında olmayan bir hüküm hakkında işlem yapılacaksa anlaşmazlıkların doğması durumunda mutlaka bu sözleşmeye göre davranılmaktadır.

Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için mutlak suretle, kat maliklerinin 4/5’inin oyuna ihtiyaç duyulmaktadır. Kat malikleri mahkemeye her durumda başvurabilir ve dayanakları da 33. Madde olacaktır.

Kat mülkiyetleri kütüğü önemli bir husustur. Bu kütük içerisinde yönetim planı ve daha sonra uygulanan değişikliklerin hepsinin tarihleri bulunmalıdır. Ayrıca kuruluş belgeleri de bu kütük içerisinde bulundurulur.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır?

Senede en az 1 kez, yönetim planında gösterilen zamanlarda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanan kat malikleri kurulu yönetim ile ilgili kararlar alır ve düzenlemeler yapar. “İlk site yönetimi nasıl kurulur?” konusunda herhangi bir pürüz kalmadıktan sonra kurulan site yönetimi, bu kurulda hazır bulunur.

Eğer toplu yapılar ise, 2 yılda birden az olmamak kaydıyla ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanırlar. Bunun yanı sıra önemli bir husus çıkmışsa, bunun neticesinde yönetici, denetçi veyahut kat maliklerinin 1/3’ünün isteği ile birlikte toplantı tarihinden en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imzalatılır ve toplantı sebebi bildirilerek toplantı yapılır.

Eğer yeter sayıya ulaşılamazsa, o halde 2. Toplantının zaman ve mekânı hakkında bilgi verilir. Fakat burada önemli olan husus iki toplantı arasının 7 günden az olmamasıdır.

Apartman Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur?

Apartman yöneticileri, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında atanır. Eski yöneticiler, tekrar yönetici olarak atanabilir.

Yönetime birden fazla kişinin atanması ile, apartman yönetim kurulu oluşturulmuş olur. 

Apartman ve site yönetim kanununa göre apartman yönetimi kurulu, en 3 kişiden oluşur. 

Madde 34: Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.

Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, 50 liradan 250 liraya kadar idarî para cezası verilir.

Apartman ve Site Yöneticileri İstifa Edebilir mi? İstifa Etmesinin Nedenleri Nelerdir?

İstifa, apartman veya site yöneticisinin doğal hakkı olduğundan her an istifa etmesi mümkündür. Uygulamada yöneticilerin istifa etmelerinin pek çok nedeni olmakla birlikte temel nedenlerine bakıldığında kat maliklerinin kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemesi yer alır.

Yönetici tarafından noterden ihtar yapılmasına rağmen vaktinde ve tamamen kat maliklerince yerine getirilmeyen borç ve yükümlülükler varsa,  yönetici hiçbir tazminat ödemeksizin yöneticiliği bırakarak istifa edebilir. Üstelik bu nedenden dolayı uğradığı bir zarar söz konusu ise tazminat talebinde dahi bulunabilir.

Diğer bir temel neden ise yöneticiliğe dair sorumlulukların ve görevlerin ağır gelmesinden kaynaklanır. Görevi yapamayacağını düşünen yöneticiler bazen görevi aldıktan kısa bir süre sonra, bazen de belirli bir süre sonunda yıprandıklarını hissettiklerinde yöneticilik görevlerinden ayrılabilmektedir.

Profesyonel apartman, site yönetim hizmeti veren kişi ya da şirketlerin durumu ise yukarıdaki nedenlerden farklılıklar gösterir.

Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri gibi nedenler yanında, esas itibariyle profesyonel site yönetim hizmeti veren kişi ya da şirketlerin kat maliklerinin bir kısmı ile ilişkilerinin bozulması istifaların temel nedeni olarak kendini göstermektedir.

Yöneticinin İstifa Etmesi Durumunda Yedek Yönetici Görevlendirilir

Apartman ve sitelerde yöneticilerin istifa etmesi durumunda ilk olarak bakılması gereken durum yedek yöneticinin olup olmadığı konusudur. Eğer yedek yönetici seçilmişse bu yönetici acilen idari işleri üzerine alıp yürütür.

Yönetim planlarındaki düzenlemelere bu konularda önemlidir.  Yönetim planında özel düzenlemeler varsa o kurallar dikkate alınır.

Kat Mülkiyeti Kanunu yedek yönetici seçimini zorunlu tutmamaktadır. Ancak yedek yönetici seçimi istifa vb. nedenler söz konusu olduğunda çok faydalı ve gerekli olduğundan yedek yönetici seçilmesi kat maliklerinin yararınadır.

Apartman ve Site Yöneticiliğinden Nasıl İstifa Edilir?

Yöneticinin istifası “önemli bir sebep” niteliğinde olduğundan yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu olağanüstü toplanmalı ve acilen yönetici seçimini gerçekleştirmelidir.

Güncelleme Tarihi: 19 Temmuz 2020, 04:12
YORUM EKLE
YORUMLAR
Şevki keskin
Şevki keskin - 1 yıl Önce

Biz apartmanda üç kişi yönetimdeyiz yöñetici iki yarımcı iki yardımcı istifa etti yöñetici ne yapması lazım

EMLAK GÜNDEMİ: Yeni toplantı ile yönetimin yeniden belirlenmesi gerekir.

Gökhan Kırbaş
Gökhan Kırbaş - 1 yıl Önce

Merhaba ben 120dairelik bir apartmanin başkanıyım.Yonetim kurulu olarak 3kisiyiz.Yardimcim bazı görevlerini yerine getirmediği için tartışıyoruz.Onu nasıl yönetim kurulundan alabilirim?

EMLAK GÜNDEMİ: Yönetici, yardımcıyı görevinden azledemez. Yeni yönetimi kurulu için yeniden seçim yapılması gerekir.

Mustafa daşcı
Mustafa daşcı - 13 ay Önce

1) kapıcı dairesi ile birlikte 36 daireye sahip yeni binanın asansör otomatik gibi işlenlerinin yapılması için hali kazırda oturan 10 kat maliki ile birlikte karar defteri alarak işlemlemlerimizi gerçekleştirdik
2) yönetici olunca binanın beklentileri temizlik vs istekleri çoğaldı kanun gereği boş daire sahiplerinde aiadat vermesi gerek bir çoğuna ulaştım alabildiğim alamadığım gibi durumlar oldu
3)tam yetkili olabilmek için salt çoğunluğu yakalayarak tekrar yönetici olmam istendi
4) ilk defa yaptığımız bir iş prosüdür ne ise ona uymaya çalıştım ancak ilk yönetim planı kararı almak gerekiyormuş biz onu yapmadık
5) yönetim kurulu 3 kişilik heyet tüm komşuların hakkını gözeterek karar alır ve karar deftrine yazar her yapılacak işlerde bina sakinlerini toplantıya çağırmaz diye biliyotdum doğrusu nedir?
Örnek kamelya yapılacak herkes bim pencerenin balkonun önüne yanına koyma gibi çocuk parkını buraya yaptırma gibi durumlar söz konusu bu durumda yönetim kurulu her yapacağı işi sorarsa işler yürümüyor üstelik binada oturan 18 daire sahibi geri kalanı boş ne yapmalıyız
- aidat için 50 tl belirledik hali hazırda oturanla asansör maliyeti ve merdiven otomatiğine yetmekte
Temizlik istiyorlar yetmiyor askeri personelim temizlik işini şirket yada dışardan yapan birinin sigortasını yapmak kaydıyla yaptırabilirim iş veren statüsündeyim diyorm ne alaka diyorlar şirker ve temizlikci daire başı 15-20 boş daire dahil fiyat istiyor
Boş daire avukat yada noterden teblikat göndermem lazım oda maliyet
Şu durum yöneticiliği boraktım 8-10 ay oldu yeni yönetici yönetici değilim sadece asansör ve otomatik için kendi üzerine aldı benim yaptığım gibi hizmette yok haklı olduğuma kanaat getirdiler görevden gelmemi bekliyorlar işim gereği zor bir durum ama binnada sahipsiz benim dışımda yapacak kimsede yok ama işin prosüdör kısmı zor

Sorum genel kurulla toplantı yaptık bir takım kararlar alındı
Sonra yönetim kurulunu oluştur yönetiö kurulu alacağı kararları tüm bina sakinlerine sormak zorundami
Örnek çevre düzenlemesi yapıyoruz kamelya bank alacağız
Tel çit çekeceğiz
Kamera yaptırcağız gibi her seferinde toplantımı yapacağız

Ayrıca pandemi süreci herkes gelmiyor ne karar alırsanız uyarız diyorlar

sibel sert
sibel sert - 1 yıl Önce

Bizim apartmanda hem yonetici hemde yardimcisina 1400 tl maas baglanmis acaba boyle yetkileri varmi

EMLAK GÜNDEMİ: Evet yöneticiye maaş bağlanabilir .Ancak bunun için kat malikleri kurulunda karar alınması gerekir. Yönetici kendine maaş bağlayamaz.

Mustafa Eroğlu
Mustafa Eroğlu - 1 yıl Önce

Güzel bir açıklama olmuş teşekkürler

Gökhan Kırbaş
Gökhan Kırbaş - 1 yıl Önce

Merhaba Ben başkanın yardımcım görevlerini yerine getirmediği için onu nasıl bu görevden alabilirim?

EMLAK GÜNDEMİ: Yönetici, yardımcıyı görevinden azledemez. Yeni yönetimi kurulu için yeniden seçim yapılması gerekir.

ali yılmaz
ali yılmaz - 11 ay Önce

16 dairelik bir apartmanda oturuyoruz. Yönetim kurulu üye sayısı kaç kişi olmalıdır?

EMLAK GÜNDEMİ: Apartman ve site yönetim kanununa göre apartman yönetimi kurulu, en 3 kişiden oluşur.

Metin PEKASLAN
Metin PEKASLAN - 11 ay Önce

Sitemizde aynı evde oturan erkek denetimde karısı yönetimde. Bu olur mu

EMLAK GÜNDEMİ: Seçilmişlerse olabilir.


SIRADAKİ HABER