Apartman veya Site Aidatlarını Kim Öder? Ödenmeyen Aidat Kimden Alınır?

Apartman veya sitelerde her ay düzenli toplanan aidatları kiracı mı ev sahibi mi, kim öder? İşte cevabı...

Apartman veya Site Aidatlarını Kim Öder? Ödenmeyen Aidat Kimden Alınır?

Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlara Kat Maliki denir. Daha kolay bir anlatımla ev sahibi denir. Eğer ev sahibi kendi evinde oturuyor ise ödenmeyen aidatlar konusunda yöneticilerin yegane ve tek hedefidir.

Yöneticiler ödenmeyen aidatlar için ev sahibini icraya verebilirler.

Ancak ev sahibi bahsedilen bağımsız bölümde oturmuyor evini kiraya vermiş ise durum biraz karışmaktadır.

Günümüzde ev sahipleri ve kiracılar arasında yapılan kira sözleşmelerinde apartman aidatlarını kiracıların ödeyeceği hükmü konulmaktadır.

Uygulamalar genelde bu yöndedir ve apartman aidatlarını genellikle kiracılar öder.

Ancak Yargıtay’a göre kira sözleşmelerine konulan bu hükmün pek bir anlamı yoktur.

Problem kiracılar apartman aidatlarını ödemedikleri zaman ortaya çıkar.

Biriken aidat borcu karşısında yönetici kiracıyı mı yoksa ev sahibini mi icraya vermelidir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 22. Maddesinde;

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” denilmektedir.

Aynı Kanunun 20. Maddesinde ise;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.” denilmektedir.

Buradan şu sonuç ortaya çıkmaktadır:

Yöneticiler ödenmeyen aidatlar karşısında ister ev sahiplerini isterler ise kiracıları icraya verebilmektedir. Ancak kiracıları icraya verirken kiracıların ev sahiplerine ödedikleri kira miktarlarını tespit etmeli ve bu miktarlardan fazla tutarlar için kiracılar hakkında icra takibi başlatılmamalıdır.

Çünkü kiracılar sadece ödedikleri kira miktarları kadar olan tutar için sorumludurlar.

Bu husus Yargıtay kararlarında da çok sık dikkate alınmaktadır. 

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Kararı;

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.”

Yani Yargıtay’ın yorumuna göre ortak gider ve aidat borcunun asıl sorumlusu ev sahibidir. Kiracı ise her ay kirası kadar sorumludur.

Yine Yargıtay’ın kararında görülen ilginç bir olayda ise yönetici kiracıyı icraya vermiştir. Dava sürecinde ise kiracı evden taşınmıştır.

İşte bu durumda Yargıtay’a göre kiracının durumu;

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Kararı;

“Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasına göre “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanunun 22. maddesinde ise “Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükümleri öngörülmüştür. Malikin ortak aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı ortak gider alacağının tahsili amacıyla takip yapabileceği veya dava açabileceği kuşkusuzdur. Dosya içerisindeki bilgi, belge ve beyanlara göre kiracı hakkındaki ortak gider alacağının tahsili amacıyla başlatılan takip tarihi itibariyle davalının kiracı sıfatı bulunmadığından açılan davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Özetle takip tarihi itibariyle kiracı sıfatınız bulunmaz ise yani takip tarihi itibari ile taşınmış iseniz yönetici sizin hakkınızda icra takibi başlatamaz.

Güncelleme Tarihi: 06 Temmuz 2020, 04:43
YORUM EKLE
YORUMLAR
Enis Aşçı
Enis Aşçı - 1 yıl Önce

yönetim kiracının ödemediği birkmiş aidat borçlarını kiracı çıktıktan sonr a evshibindenisteyebilirmi

EMLAK GÜNDEMİ: Kiracının çıkmasına gerek kalmadan bile, ödenmeyen aidatlardan kiracı kadar ev sahibi de sorumludur.

Yasin Barut
Yasin Barut - 1 yıl Önce

Bugün 20 Kasım. Aidatlar 15-20 Kasım tarihler arasında toplanıyor.
18 Kasım'da evi boşaltan bir kiracı var. Aidat ödeyecek mi, ev sahibi mi ödeyecek ne olacak ?

EMLAK GÜNDEMİ: Aidatlar peşin toplanıyorsa (ki bazı binalarda böyledir) ödemeyecek. Eğer geçmiş ay için toplanıyorsa ödemesi gerekir. Kiracı girdiği ay aidat ödemişse çıkarken ödemez. 1 ay sonra ödemişse öder.

Gülşen Durlanık
Gülşen Durlanık - 1 yıl Önce

Oturmadigim dairenin alt kattakip komşunun yüzünden mutfak gideri tıkanmış masrafı odemek zorundamiyim

EMLAK GÜNDEMİ: İhtilaflı konu. Şöyle ki, buna olaya örnek gösterilecek olaylarda daireler genelde altta sorun yaşayan konutlar oluyor ve üsttekinden tadilat masraflarını mahkeme kararıyla alabiliyor veya öncesi zaten anlaşarak konuyu çözüyorlar. Sizinki farklı. Masrafları alt kat ödesin diyebileceğimiz bir kanun yok, mahkemelerin emsal kararları da az önceki belirttiğim gibi. Olayı mahkemeye taşıyabilirsiniz veya komşunuzla orta bir yol bulursunuz.

İsmail Enes Şeker
İsmail Enes Şeker - 1 yıl Önce

merhaba sevgili site yöneticileri ve adminleri ben kendimden ornek vermek istiyorum ve sizden bu konu hakkindaki goruslerinizi paylasmanizi rica ediyorum.Ben ev sahibiyim ve evimi kiraya verdim sozlesme belli girdigi zaman belli ciktigi zaman belli ve o cikana kadar ben gelir vergisi odedim ev sahibi olarak. Kiracı oturudugu donemde bir miktar aidat ödememiş ve site yönetimi hicbir şey soylemedi uyarida bulunmadi.Sonra kiraci cikinca ben tasindim kendi evime fakat borcunun oldugu sonradan soylendi kiraci gittikten sonra ki zaten kiracida sıkıntılı bir kiraci.Simdi ise site yonetimi gelmis kiracı odemezse parayi sizden aliriz diyor eger avukat tutulursa avukat parasinida siz odersiniz diyorlar.Şoyleki ben tasindigimdan beri aidatlarimiz hic geciktirmiyorum hatta vakti gelmeden diger ayın aidatinida oduyorum.Birde aidat odeyun dedikleri gibi faizinide odeyin diyorlar siz bu duruma düşüncelerinizi paylaşabilir misiniz lütfen

EMLAK GÜNDEMİ: Aidatlardan kiracı ve ev sahibi müteselsilen sorumludur. Yani borç ikisine aittir ve biri ödediğinde ikisi içinde borç ödenmiş kabul edilir. Ödenmeyen aidatlar için bina yönetimi hem kiracıyı hem de ev sahibini sorumlu tutar. Size ödenmeyen aidatlar için mahkeme yoluyla kiracıya icra takibi başlatabilirsiniz. Ancak bu sizi aidat borcundan kurtarmaz.

İsmail Enes Şeker
İsmail Enes Şeker - 1 yıl Önce

merhaba sevgili site yöneticileri ve adminleri ben kendimden ornek vermek istiyorum ve sizden bu konu hakkindaki goruslerinizi paylasmanizi rica ediyorum.Ben ev sahibiyim ve evimi kiraya verdim sozlesme belli girdigi zaman belli ciktigi zaman belli ve o cikana kadar ben gelir vergisi odedim ev sahibi olarak. Kiracı oturudugu donemde bir miktar aidat ödememiş ve site yönetimi hicbir şey soylemedi uyarida bulunmadi.Sonra kiraci cikinca ben tasindim kendi evime fakat borcunun oldugu sonradan soylendi kiraci gittikten sonra ki zaten kiracida sıkıntılı bir kiraci.Simdi ise site yonetimi gelmis kiracı odemezse parayi sizden aliriz diyor eger avukat tutulursa avukat parasinida siz odersiniz diyorlar.Şoyleki ben tasindigimdan beri aidatlarimiz hic geciktirmiyorum hatta vakti gelmeden diger ayın aidatinida oduyorum.Birde aidat odeyun dedikleri gibi faizinide odeyin diyorlar siz bu duruma düşüncelerinizi paylaşabilir misiniz lütfen

EMLAK GÜNDEMİ: Aidatlardan kiracı ve ev sahibi müteselsilen sorumludur. Yani borç ikisine aittir ve biri ödediğinde ikisi içinde borç ödenmiş kabul edilir. Ödenmeyen aidatlar için bina yönetimi hem kiracıyı hem de ev sahibini sorumlu tutar. Sizde ödenmeyen aidatlar için mahkeme yoluyla kiracıya icra takibi başlatabilirsiniz. Ancak bu sizi aidat borcundan kurtarmaz.

Adnan kocaman
Adnan kocaman - 1 yıl Önce

Eşimle boşanma aşamasındayız ,Konutta aile konut şerhi mevcut ve o evde şuan eşim oturmakta apartman aidatını kim öder

EMLAK GÜNDEMİ: Eşinizin geliri varsa kendi öder yoksa siz ödersiniz.

Sema uğur
Sema uğur - 1 yıl Önce

Site yönetimi dışarısı 12 derece iken ev içi 35 dere olacak kadar kalorifer yakıyor ve aidatarıda ona göre artırıyor.İtiraz edincede siz kiracısınız ev sahipleri yakılacak derse yakarım diyor bizim bir hakkımız yoku evin içinde sıcaktan durulmuyor

EMLAK GÜNDEMİ: Ödeme yaptığınız şeyler için söz sahibisiniz. Ayrıca kaloriferin kaç derecede yakılacağı kat malikleri kurul kararı ile alınmıyor ki!

Zeki sakin
Zeki sakin - 1 yıl Önce

Bı apartmanda yoneticiyim. Kiracı 7 ay aidat ve yakıt parası ödemedi. Kiracıya para vermesi hususunda bir çok kez sözlü uyardık 3. Ayda ev sahibine bilgi verdim. Kiracin aidat vermiyor ödememesi durumunda senden tahsil ederiz dedim. Alabiliyorsan al diye birnifade kullandı. Bende ev sahibi ve kiracıya borç hakkında ihtar çektim tahhutlu postadan. Evsahibine ulasti Yalnız kiracıya ulaşamadan kiracı taşındı. Ev sahibini icra davası acabilirmiyim

EMLAK GÜNDEMİ: Evet. Hem kiracı em ev sahibi ödenmeyen aidat ve yakıt parasından eşit sorumludur.


SIRADAKİ HABER