Apartman Sakinlerine (Kat Maliklerine) Tebligat Nasıl Yapılır?

Apartman ya da sitelerde kat maliklerini yakından ilgilendiren kararlar ilgili kişilere nasıl tebliğ edilmelidir?

Apartman Sakinlerine (Kat Maliklerine) Tebligat Nasıl Yapılır?

7201 sayılı Tebligat Kanunu Ek Madde 1:

Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır.

Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Türkiye’de köyden kente göçün artması ve kent nüfusunun köy nüfusunu geçmesine bağlı olarak kent yerleşimleri artmış ve köy yaşamındaki müstakil evlerde yaşam yerine birden çok bağımsız bölümün bulunduğu apartman ve site yerleşimleri hayatın bir gerçeği haline gelmiştir.

Özellikle İstanbul’da 100’ün üzerinde bağımsız bölümün bulunduğu sitelerin sayısı gün geçtikçe artmaktadır. Müstakil evlerde yaşamdan toplu halde yaşama geçilmesi kişilere büyük kolaylıklar getirdiği gibi bir takım hukuki ve maddi sorunları da beraberinde getirmiştir.

Bu sorunların başında apartman veya sitelerin ortak giderlerinin karşılanması ile yönetimi konusundaki problemler gelmektedir. Bağımsız bölüm sayısı fazla olan apartman ve sitelerde ortak giderlerin tahsili ile yönetim konusunda yaşanan problem ve gecikmelerin ana sebebi kat maliklerine yapılması gereken bildirimlerdir.

Bildirimler kural olarak yazılı olmak zorunda değildir ancak bildirimin yapıldığının ispatı hususunda yazılılık önemli bir ispat kaynağıdır. Bu sebeple işletme projeleri (apartman veya sitenin belirli bir süre içerisindeki tahmini masrafları ile her bir bağımsız bölümün ortak giderlere katılım payını, aidatını belirleyen projelerdir), olağanüstü yönetim toplantıları vb. durumlarda her bir kat malikine iadeli taahhütlü posta yoluyla veya bizzat imzası alınmak suretiyle tebligat yapılmaktadır.

İadeli taahhütlü posta yoluyla yapılan tebligat ise kat malikinin adresinin belirsiz olması veya kat malikinin bildirdiği adreste bulunmaması vb. sebeplerle tebliğ edilememektedir. Tebligatların hızlı bir şekilde yapılamaması, toplantıların yapılamamasına, yapılsa dahi yapılan toplantıların ve alınan kararların iptaline, aidat vb. ortak giderlerin tahsilinin zorlaşmasına sebep olmaktadır. Bağımsız bölüm sayısının fazla olduğu apartman ve sitelerde ise bu durum hantal bir işleyişe sebep olmakta ve bu hantal işleyiş apartman veya sitenin yönetilemez hale gelmesine, komşuluk ilişkilerinin zarar görmesine ve ortak yaşamın çekilmez bir hale gelmesine sebep olabilmektedir.

Özellikle iskan izni alınmamış yapılarda, elektrik, su ve doğalgaz faturalarının her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı gelmeyip bütün yapı için tek bir fatura olarak geldiği ve bu faturanın tamamının ödenmemesi halinde bu hizmetlerin tüm yapı için kesildiği göz önüne alındığında bu durum kimi zaman ceza davalarına konu olan kavgalar, yaralamalar ve hatta ölümlere sebep olabilmektedir.

Bu nedenle apartman ve sitelerde hantallığa sebep olan tebligat usulünün uygulanması yerine daha kolay bir yöntem uygulanması bir zorunluluk haline gelmiştir. Örneğin Türkiye’de bir siteden daire satın alan ancak dairesini aktif olarak kullanmayan, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan, yönetime T.C. sınırları içerisinde adres bildirmeyen ve ikamet adresi de bilinmeyen bir kişinin ödemediği aidat ve ortak gider borçlarının tahsilatı nasıl yapılacaktır?

Böylesi bir durumda normal tebligat usulleri takip edilecek olursa sadece kişiye tebligat yapmak 6-7 ay sürmektedir. Bu gibi durumlarda 7201 sayılı Tebligat Kanunu-Ek Madde 1’in uygulanması bu büyük sorunu ortadan kaldıracaktır.

Söz konusu maddeye göre tebligat usulü şu şekilde olacaktır:

Kat maliki sahip olduğu bağımsız bölümde oturuyorsa > Tebligat bu adrese yapılacaktır.

Kat maliki başka bir adreste oturuyorsa > T.C. sınırları içerisindeki bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Tebligat, bildirilen bu adrese yapılacaktır.

Kat maliki adresini yöneticiye bildirmemişse > Bağımsız bölümde fiilen oturana tebligat yapılır, bir örneği ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Kat maliki adres bildirmiş ancak adreste yoksa > Bağımsız bölümde fiilen oturana tebligat yapılır, bir örneği ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde fiilen oturan da yoksa > Tebligat ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde oturan tebligatı almazsa > Fiilen oturanın tebligatı almaktan imtina ettiğine dair tutanak tutulur ve tebligat ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Kat malikinin T.C. sınırları içerisinde bir adresini yönetime bildirdiğinin ispat yükü, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2010/765 Esas, 2010/12857 Karar sayılı kararına göre kat malikine aittir.

Tebligat Kanunu Ek Madde 1’in uygulanması ile aidat vb. ortak giderlerin tahsili konusunda en büyük problemlerin başında gelen borçluya tebligat yapma zorluğu ortadan kalkmakta ve bu sayede yapılacak tahsilat hızlanmaktadır.

Söz konusu madde sadece icra takipleri için değil toplantı, işletme projesi vb. önemli bildirimler için de geçerli olduğundan bu konularda da önemli derecede zaman ve para tasarrufu yapılabilecektir. Yukarıda vermiş olduğumuz örnek üzerinden açıklayacak olursak;

Türkiye’de bir siteden daire satın alan ancak bu dairesi aktif olarak kullanılmayan, T.C. vatandaşı olmayan, yönetime T.C. sınırları içerisinde bir tebligat adresi de bildirmeyen aidat borçlusu kat maliki hakkında açılacak icra takibinde tebligatın Ek Madde 1’e göre yapılması talep edilecek ve posta memurunca kat malikinin dairesine gidilecektir.

Dairede fiilen oturan olması halinde, tebligat o kişiye yapılacak, bir örneği ilan panosuna asılacak ve kat malikine tebliğ edilmiş sayılacaktır. Dairede fiilen oturan yok veya oturan var ancak oturan tebligatı almaktan imtina ediyorsa posta memurunca tutanak tutulacak ve tebligat ilan panosuna asılarak borçlu kat malikine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

Görüldüğü üzere, normal tebligat prosedürünün izlenmesi halinde 6-7 ay zaman kaybı yaşanacak bir olayda Ek Madde 1’e göre 2-3 gün içerisinde tebligat yapılabilecektir. Uygulamada çok yaygın kullanılmaması ve yerleşik olmaması sebebiyle icra müdürlüklerince Ek Madde 1’e göre tebligat yapılması konusunda alacaklılara zorluklar yaşatılabilmekte ve bu maddeye göre tebligat yapılmasından imtina edilebilmektedir.

Böylesi bir durumda Ek Madde 1’e göre tebliğ talebinin icra müdürlüğünce reddi kararı üzerine bu kararı şikayet yoluna gitmek gerekmektedir. Şikayet sonucu verilecek kararlar sonrasında Ek Madde 1’in uygulama sıklığının artacağını ve böylelikle zaman konusunda büyük tasarruflar sağlanacağını söylemek mümkündür. Bu maddeyi işler hale getirmek ve mevcut problemlerin en kısa sürede çözümüne katkı sunmak en çok da biz avukatların görevidir.

Değişim Hukuk ve Danışmanlık Ofisi

Güncelleme Tarihi: 19 Nisan 2021, 01:43
YORUM EKLE