banner53

Apartman Ortak Giderleri Nelerdir?

“Apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir?” sorusu pek çok apartman sakini tarafından oldukça merak edilen soruların başında gelmektedir. İlk olarak apartmanda yaşamanın yani diğer bir deyişle ortaklaşa hayatın getirmiş olduğu birtakım kurallar mevcuttur.

Apartman Ortak Giderleri Nelerdir?

 Kurallar doğrultusunda da bazı ortak alanların giderlerinin bölüşülerek ödenmesi gerekmektedir.

Ortak alanların neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca ortak yerler; 

-- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

-- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, 

-- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

Yukarıda yazılı yerler ve şeyler Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince her halde ortak yer sayılır.

Ancak daha önce de belirttiğimiz gibi ortak yerler sözleşme ile serbestçe belirlenebilir. 

Kat maliklerinin arasında aksine bir anlaşma olmadıkça kanunda belirtilen şekilde ortak giderlere katılma söz konusu olacaktır.

Giderlere katılma kat maliklerinin en büyük yükümlülüğüdür.

Peki, apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir?

Ortak giderler arasında kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan ücretleri apartmanın ortak alanlarının bakım masrafları örnek olarak gösterilebilir.

Aynı zamanda ana gayrimenkulün sigorta primleriyle bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri apartman yönetiminde ortak giderler arasında yer almaktadır.

Bir diğer ortak gider ise yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleridir. İlgili giderler için toplanacak miktara da her bir kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.

Belirtmeliyiz ki kat malikleri ortak yer ya da tesisler üzerinde bulunan kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi sahip olduğu bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum bulunmadığını öne sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz.

Apartman yönetiminde ortak giderlere katılmak bir zorunluluk olduğundan dolayı gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri ya da yönetici yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere dayanarak dava açabilmektedir.

Bununla beraber bahsi geçen kişilerin icra takibi başlatması da mümkündür. Eğer kat maliki gider ve avans payını ödemede gecikiyorsa ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.

Tüm bu bilgilere dayanarak şunu söyleyebiliriz ki apartman yönetiminde ortak giderlere katılma kanuni bir yükümlülük olduğundan dolayı buna riayet edilmediği takdirde kanuni yaptırımlarla karşılaşmak söz konusu olacaktır. Bu nedenle kat malikleri her halde sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan giderleri ve avansları vaktinde ödemelilerdir.

Apartman Yönetimindeki Giderler Yönetmeliği

Bir apartmanda yönetimin nasıl oluşturulması gerektiği ve yönetim ile kat maliklerinin hak ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun beşinci bölümünde açıklanmıştır.

Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi ortak alanlar kanunda açıkça belirlenmiş olmakla birlikte yapılacak bir sözleşme ile serbestçe belirlenebilmektedir.

Bir diğer yandan apartman yönetimi de kendisi bir yönetmelik belirleyerek apartmanın ortak giderlerinin ne olduğunu tayin edebilmektedir.

Fakat söz konusu yönetmelik hazırlanırken keyfi maddelerin yönetmeliğe konulması mümkün değildir.

Apartman yönetimindeki giderler yönetmeliği makul hükümler içermeli ve ortak çıkarı göz etmelidir.

Apartman yönetimindeki giderler yönetmeliğinin bir diğer ismi ortak kullanım alanları yönetmeliğidir. Uygulamada ortak kullanım alanları yönetmeliği deyimi de sıklıkla kullanılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en önemli maddelerinden bir tanesi 43. Maddedir.

İlgili maddeye göre; 

-- Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. 

-- Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Görüldüğü üzere apartman yönetimindeki giderler yönetmeliği hazırlanırken mevcut kanuna uygun bir şekilde ortak gider planı çıkarılmalıdır. Apartman yönetiminin hazırladığı bir düzenlemeyle herkesi böylesi bir masrafa katılmaya zorlaması mümkün değildir. 

Kat Malikine Karşı İcra Takibinin Başlatılması

Kat malikinin aidat borcunu ödememesi nedeniyle kat malikine karşı icra takibinin başlatılması mümkündür. Aidat borçlarına ilişkin olan para borcu için ilamsız icra takibi başlatılabilecektir.

Bu borca ilişkin icra takibinde yetkili icra dairesi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Söz konusu icra takibi başlatma yönetici tarafından gerçekleştirilebileceği gibi diğer kat malikleri tarafından da yapılabilir.

Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat aracılığıyla da icra takibi başlatılabilir.

KMK m.20 çerçevesinde ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gereken günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Dolayısıyla ödenmeyen bir aidat mevcutsa buna karşı itiraz yoluna başvurulması halinde borcunu ödemeyen borçlunun aleyhine bir durum oluşacaktır.

Çünkü icra takibi neticesinde zaten hem aidat hem gecikme tazminatı hem de icra masrafları ve avukatlık ücreti ödenecektir. Bunun yanı sıra bir de eğer haksız itiraz neticesinde itirazın tapu iptali davası açılmışsa ayrıca yüzde 20 oranında inkar tazminatına hükmedilecektir.

Bu durumda da tekrar avukatlık ücreti ödenecektir. Kat maliklerine en büyük önerimiz ödenmeyen aidat borçlarını en kısa sürede ödemeleri ve genel anlamda bu tür ödemelerde gecikme yaşamamalarıdır. Aksi takdirde aidatın çok daha üstünde meblağlar ödemeleri söz konusu olacaktır.

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER