24.02.2017
168 Görüntüleme
Kürşat Tuncel

GYODER Yüksek İstişare Kurulu üyesidir. Satış ve pazarlama konularında eğitimler veriyor, kurumsal ve bireysel koçluk yapıyor, şirketlere proje geliştirme, finans, satış ve pazarlama konularında danışmanlık yapıyor.
kursat.tuncel@emlakgundemi.com.tr

Sakın Müteahhide Nakit Ödeme Yaparak Konut Satın Almayın!

Türkiye’de konut bedelinin tamamını nakit ödeyerek konut satın alınmaz! En azından şu andaki yasal sistem içerisinde almamanız gerekiyor. Zira Türkiye, maalesef Dünya’nın hiçbir yerinde olmayan bir konut sistemine sahip ve hiçbir şekilde konut alıcısını korumuyor. Üstelik yeni çıkan Tüketici Kanunu hükümlerine göre durum hala böyle. Neden böyle diyorum, anlatmaya çalışayım.

Bugün piyasada konut satan müteahhitlerin çok çok büyük bir kısmı mümkünse konut satış bedelinin tamamını sizden talep ediyor ama bunun karşılığında tahsil ettiği nakdin karşılığı olan bir teminatı size sunmuyor. Ön ödemeli konut satışlarında (Maketten satış), ortada henüz teminat olabilecek bir ev de mevcut olmadığından konut alıcısı tabiri caizse hiçbir şey almadan konut bedelinin tamamını ödüyor. İşin ilginç tarafı bu uygulama yeni Tüketici Kanunu’na göre yasa dışı! Evet, yanlış anlamadınız, şu anda neredeyse müteahhitlerin tamamı yasa dışı satış yapıyorlar ancak ortada ne bir denetleyen var ne de hesap soran. Tüketici Kanunu, ön ödemeli konut satışlarında eğer projede 30 konuttan fazlası varsa müteahhitlere şu dört seçenekten birisini uygulayacaksınız diyor;

a) Banka teminat mektubu; Müteahhit bu seçenekte toplam proje hasılatı kadar bankadan teminat mektubu temin etmek zorunda ki ön ödemeli satış yapabilsin. Mevcut mali yapılarıyla herhalde bunu yapabilecek bir elin parmakları kadar müteahhit çıkabilir. Dolayısıyla bu uygulama şansı olup olmadığı düşünülmeden yazılmış bir seçenek aslında.

b) Hakediş sistemi; Bu bankaların mevcutta sunmadıkları bir hizmet. Özetle ön ödemeli konut satış bedellerinin bankada bir bloke hesaba alınmasını ve inşaatın ilerlemesine paralel olarak müteahhite ödenmesini öngörüyor. Ancak böyle bir yapı yalnızca satış sorunu olmayan projelerde alıcıları koruyabilir, yani satışı zayıf projeler için koruyucu niteliği olmayan bir yöntem. Üstelik bu yöntemde bankaların sorumlulukları da tam olarak açıklanmamış durumda. Yani ikinci yöntem de pratikte uygulanamıyor.

c) Bağlı kredi anlaşması; Müteahhite bilançosuna bakarak bir kredi limiti tanımlanmasına (Teminatlı veya teminatsız) bağlı kredi deniyor. Bu şekilde banka alıcılara açacağı konut kredilerinin teminatını müteahhitten istiyor ya da bilançosuna bakarak teminatsız bir kredi limiti tanımlıyor. Müteahhit de bu limit dahilinde alıcılara banka kredisi kullandırabiliyor. Ancak bankalar bağlı kredi limitinin bir teminat olarak değerlendirilmemesi gerektiğini düşünüyorlar. Üstelik her hâlükârda bağlı kredinin üzerindeki tutarlar için ayrıca bir teminatlandırma yapılması gerekiyor.

d) Tamamlanma sigortası; Müsteşarlık tarafından koşulları yeni tanımlanmış olan tamamlanma sigortası, müteahhitin projeyi tamamlayamaması durumuna karşı öngörülmüş bir sigorta uygulaması ancak halihazırda hem ortada sigorta şirketlerinin poliçelerini reasüre edecek bir reasürör (Sigortalanan riskleri sigortalayacak bir şirket) yok hem de şirketlerin sunduğu böyle bir ürün yok. Riskin büyüklüğü ve kapsamı düşünüldüğünde böyle bir sigorta oluşabileceğine ben hiç ihtimal vermiyorum, zira primi çok yüksek olacaktır. Veya Türk işi bir uygulama ile risk kapsamı daraltılarak bir dostlar alışverişte görsün sigortası yaratılacaktır ki bu da alıcıların derdine derman olmayacaktır.

Manzaraya bakacak olursak onca tantananın sonucunda yapılan yasal düzenlemede elde var sıfır. Hala müteahhitler kat irtifakı tapusunu bile devretmekten kaçınarak peşin satış yapmaya çalışıyor, banka teminatı sunmuyor, sigorta yaptırmıyor ama alıcıların konut bedelinin tamamını ödemesini istiyor. Böyle bir yasal alt yapıda ve ekonomik ortamda açıkçası ortada hiçbir teminat olmadan konut bedelinin tamamını müteahhitlere ödemek için deli olmak lazım. Üstelik hala satış vaadi sözleşmelerini bile noterde yapmıyorlar. Kaldı ki noterde yapılması bile yalnızca bir şekil şartı ve iyiniyetli üçüncü kişilere karşı sizi korumuyor. Yani size satılan konutun fiyatı çok artarsa müteahhit bu konutu başkasına satıp karını katlayabilir ve size de dairenizi teslim etmeden yalnızca paranızı iade edip teşekkür edebilir. Siz de eğer sözleşmenizi tapuya şerh ettirmediyseniz hiçbir şey söyleyemezsiniz. Bu söylediğim iyi bir senaryo olabilir, kötüsünde ise, müteahhit ödediğiniz paralarla birlikte “Ben battım” diyebilir ve siz elinizde kat irtifakı tapunuz yoksa veya satış vaadi sözleşmenizi şerh ettirmediyseniz adi sözleşme niteliğindeki bir kağıt parçası ile kaderinizle baş başa kalabilirsiniz. Şu andaki hukuk sisteminde ancak iflas masasında sıraya girersiniz ve belki beş, altı sene sonra paranızın bir kısmını alırsınız. Alamayıp üstüne soğuk bir su içmeniz ise çok daha büyük bir ihtimal.

Sözün özü şunu söylemek istiyorum; maketten konut alacaksanız elinizde peşin paranız olsa bile asla bu paranın tamamını müteahhite vermeyin (Tamamı için teminat alamıyorsanız), mümkünse banka kredisi kullanın, çünkü en azından kredi tutarı kadar banka müteselsil sorumlu olacaktır. Evinizi teslim alana kadar banka kredisine faiz ödersiniz ve teslimle birlikte isterseniz kredinizi kapatırsınız ama o faiz ödemesi sizin inşaat dönemi boyunca sigortanız olacaktır. Sözleşmenizin noter ve şerh masraflarından kaçmayın, bunlar olmaksızın asla güvende olamazsınız. Kredi kullandığınız durumda ödeyeceğiniz %25 peşinat için ise mutlaka müteahhitten teminat mektubu vb. teminatlar talep edin. Unutmayın ortada bir konut olmadığına göre ödediğiniz her kuruşun karşılığında bir teminat talep etmelisiniz, aksi halde müteahhittin iyi niyetine teslim olmuş olursunuz. Banka kredisi kullanmak size irtifak tapusunun da teslim edilmesini getirecektir. Banka üstüne ipotek koyar ama en azından artık kredinizin garantörü banka olmuş olur. Yeni kanun uyarınca sigorta, teminat mektubu, hakkediş, bağlı kredi gibi kelimeleri tahaffuz edebilirsiniz ama müteahhitler sanki size uzaydan gelmişsiniz gibi bakacaktır. Devlete mi şikayet etsem diye de düşünmeyin çünkü devletin umurunda değilsiniz. Olsaydınız böyle bir düzenleme yaparken baştan ölü doğmuş uygulamalar yazmazlardı. Siz en iyisi kendinizi korumayı öğrenin; ya önerdiğim yöntemleri uygulayın ya da iyisi mi bitmiş bir konut satın alın!

Yorum Yap