24.02.2017
295 Görüntüleme
Ayşe Akçin

İstanbul Barosuna kayıtlı avukat. Köşe yazısı yazmayı seviyor ve sık sık köşe yazıları yazıyor.
ayse.akcin@emlakgundemi.com.tr

Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Sözleşmeleri

1) Kira tespit davası açılmasına ilişkin yasal düzenlemeyi değerlendirecek olur isek,
Öncelikle kira tespit davası açılmasına ilişkin BK 345. Maddesinde şöyle belirtilmektedir;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Örneğin bu hüküm kapsamında, 27.11.2013 tarihinde açılan bir kira tespit davası olduğunu ve 01.12.2012 itibariyle belirlenen kira bedelinin brüt 3.450-TL olduğunu varsayarsak, yeni kira dönemi için geçerli olacaktır. Ancak bu dönem içerisinde yeniden kira tespit davası açılamayacağı anlamına gelmez. Zira kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

2) Kira sözleşmesi ne zaman sona ermektedir? Kiralayan kiracıyı ne zaman işyerinden çıkarabilir?
Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin düzenlemeler şöyledir;

1. Olasılık;
Öncelikle BK 347. Maddesi ile kiralayana sebepsiz fesih hakkı getirilmiştir. Kiralayan şu şartlar gerçekleşmişse 10 yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini feshedebilecektir;
– Kira sözleşmesinin taraflarca belirlenmiş süresi dolmuş ise,
– Kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren 1’er yıllık uzama süresi tamamlanmış ise,
– 10 yıllık uzama süresinin bitimini takip eden yeni kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydı ile,
Mesela taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 2003 yılında imzalanmış olduğunu ve 1 yıl süreli olduğunu kabul edersek işbu kira sözleşmesi 2004 yılında dolacaktır. 2004 tarihinden itibaren belirsiz süreli hale gelen bu sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi 2014 tarihinde dolmuştur. Bu durumda sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra yani 2014 yılından sonra ise uzayan her yıl için,(karşılıklı olarak bir anlaşma sağlanmaması halinde) sözleşmenin sona ermesinden en az 3 ay önce (en erken 01.09.2016 tarihinde yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla) yazılı bildirimde bulunulması kaydıyla sözleşme kiralayan tarafından sebepsiz olarak feshedilebilecektir. ANCAK Uygulama bakımından; KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN 5 YIL SONRA YANİ EN ERKEN 12.01.2017 YILINDA(*) UYGULANACAĞI şeklinde yorumlamak doğru olacaktır.

(*) 4.2.2011 tarih ve 27836 sayılı R.G’ de yayımlanan 12.1.2011 tarih ve 6101 sayılı Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”

Buna ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/7855 E., 2014/9878K. Sayılı kararında şöyle bahsedilmektedir;
ÖZET : Dava, süre bitimi sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davanın açıldığı tarih itibariyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmadığından ve davada Türk Borçlar Kanununun 350, 351, 352. maddelerinde yazılı tahliye nedenlerinden birine de dayanılmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Davacılar vekili, dava dilekçesinde, davacılara ait taşınmazın 1.11.2002 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi ile banka hizmet binası olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığını, sözleşmenin 2. maddesine göre kira süresinin sonunda sözleşmenin sona erdiğinin taraflarca bildirilmediği takdirde sözleşmenin birer yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzayacağının kararlaştırıldığını, 30.9.2013 tarihinde kiracıya tebliğ edilen ihtarname ile 31.10.2013 tarihinden sonrası için sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini, ancak taşınmazın tahliye edilmediğini belirterek fesih ihbarı sebebiyle tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, kiraya verenin fesih ihbarı sebebiyle tahliye hakkının Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde düzenlendiğini, yürürlük kanununun geçici 2. Maddesiyle bu maddenin uygulanmasının ertelendiğini, sözleşmenin uzama süresine göre 1.7.2017 tarihinden önce bu sebebe dayanılarak tahliyenin istenemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece TBK.m. 347 uyarınca fesih ihbarı suretiyle sözleşmenin sona erdirilebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.11.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacılara ait taşınmaz banka hizmet binası olarak kullanılmak üzere davalıya kirayaverilmiştir. Sözleşmenin 2. maddesinde “… kira süresinin sonunda sözleşmenin sona erdiği taraflarca bildirilmediği takdirde sözleşmenin birer yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzayacağı…” kararlaştırılmıştır. Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına dair hükümlerine tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen heruzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Anılan kanun maddesi Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesindeki “.. bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresidolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” düzenlemesi uyarınca davanın açıldığı 29.11.2013 tarihi itibariyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmadığından ve davada Türk Borçlar Kanununun 350, 351, 352. maddelerinde yazılı tahliye nedenlerinden birine de dayanılmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın .maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.09.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

NOT: (*) 4 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı53. maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” BU KAPSAMDA OLMAYAN BK 347.MADDESİNDE UYGULANMAMAKTADIR.
3) Kiralayan hangi oranda zam yapabilir?

Zam konusunda ise; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde konuya ilişkin bir hüküm bulunması halinde örneğin; “kira tespit veya uyarlama davası açılmış olsa dahi kiracı, kirayı bir önceki dönem kira bedelini en az “Devlet İstatistik Enstitüsünü belirlediği yıllık Tüketici Fiyat Endeksi” oranına arttırmayı şimdiden kabul ve tahhüt eder.” Şeklinde belirtildiyse kiralayan her kira dönemi için belirtilen oranda zam yapma hakkını haizdir. Bu oran ise www.tuik.gov.tr web sitesinde güncellenmektedir.

Yorum Yap